Bài 1: Quỹ bảo trì chung cư - “Miếng mồi” béo bở!

Trước thực trạng xuống cấp nhà chung cư cao tầng gây hiểm họa cho người dân, ảnh hưởng đến cảnh quan kiến trúc đô thị do không có QBT, thực hiện Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản dưới luật đã quy định người mua nhà phải đóng 2% giá hợp đồng mua bán để xây dựng QBT cho chủ đầu tư. Khoản kinh phí này được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban Quản trị (BQT) nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Song, bất chấp những quy định của pháp luật, tại nhiều dự án sau khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư nhất quyết "ôm" khoản tiền khổng lồ này khiến cư dân khóc dở, mếu dở.

Trăm kiểu chiếm dụng

Ròng rã hơn 6 năm qua, BQT chung cư Sunrise building - D11, số 90 phố Trần Thái Tông (quận Cầu Giấy) "kẽo kẹt" đi đòi QBT từ chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (HANCO3) nhưng chưa có kết quả. Dự án chung cư D11 chính thức khởi công năm 2006 và đưa vào sử dụng năm 2009. Theo đại diện BQT, hầu hết hợp đồng mua bán căn hộ được chủ đầu tư ký kết sau ngày 1-7-2006, thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 chính thức có hiệu lực. Có nghĩa là chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Tuy nhiên, thay vì trích 2% giá trị mua bán căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua theo quy định, tháng 5-2010, HANCO3 lại có Công văn số 308/CT-XNQLN khẳng định: "Hội đồng Quản trị HANCO3 đã thống nhất trích 2% chi phí bảo trì công trình từ phần lợi nhuận của dự án này để làm kinh phí bảo trì lâu dài cho công trình". Với tổng số 121 căn hộ và hơn 2.600m2 sàn diện tích thương mại, ước tính QBT chung cư D11 phải lên tới trên 5 tỷ đồng, song bằng việc "xập xí xập ngầu" giữa giá trị căn hộ và lợi nhuận kinh doanh, HANCO3 đã chiếm dụng hàng tỷ đồng của cư dân. Không dừng lại ở đó, mãi đến tháng 5-2013, tức gần 4 năm sau khi công trình đưa vào sử dụng, HANCO3 mới có công văn gửi BQT tòa nhà, thông báo: "Số tiền 2% dùng để bảo trì cho tòa nhà D11 - Công ty cổ phần Xây dựng số 3 đã trích từ nguồn lợi nhuận kinh doanh dự án D11 là: 3.247.135.673 đồng".

Tháng 7-2013, tài khoản QBT mới được HANCO3 tạo lập tại Ngân hàng SEABANK, nhưng lại đứng tên đồng chủ sở hữu giữa chủ đầu tư và đại diện dân cư. Chính vì việc làm "oái oăm" này, hơn 2 năm nay cư dân chung cư D11 không thể sử dụng một đồng nào từ QBT do sự bất hợp tác của HANCO3, trong khi các hạng mục của tòa nhà đang xuống cấp nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Trọng Hiền, Tổ phó tổ dân phố - thành viên BQT chung cư D11 cho biết: "HANCO3 dùng rất nhiều thủ đoạn nhằm kéo dài việc bàn giao QBT qua nhiều năm, "biến" số tiền QBT từ 2% giá trị hợp đồng thành 2% lợi nhuận, đồng thời đòi đứng tên chung trong tài khoản đồng sở hữu tại ngân hàng khiến chúng tôi không thể dùng được một xu. Khi hết hạn hợp đồng quản lý tòa nhà, phía HANCO3 ngang nhiên nói sẽ thu hồi lại QBT vì đây là "khoản tiền cho tặng" và chưa hoàn thành thủ tục cho tặng. Tính đến nay đã qua 4 khóa BQT, hội nghị chung cư thường niên năm nào cũng đưa vấn đề đòi lại QBT làm nhiệm vụ trọng tâm.

Thậm chí, từ một doanh nghiệp nhà nước, nay HANCO3 đã cổ phần hóa trực thuộc Tập đoàn BRG nhưng việc bàn giao QBT vẫn không được tuân thủ. Sau nhiều lần gặp gỡ đại diện HANCO3 nhưng không được hợp tác, chúng tôi đã gửi thư đến nhiều cơ quan, ban, ngành, thậm chí cả "tâm thư" cho bà chủ tịch tập đoàn nhưng vẫn chưa có kết quả. Mới đây, BQT đã chính thức mời luật sư vào cuộc và đang rất mong chờ sự ra đời của những văn bản hướng dẫn, nhằm đưa Luật Nhà ở sửa đổi sớm đi vào cuộc sống. Qua đó, hy vọng chỉ ra được cơ quan nào có trách nhiệm giải quyết vấn đề này".

Việc chiếm dụng QBT không chỉ xảy ra với dự án do chủ đầu tư trong nước thực hiện, ngay cả những dự án lớn do chủ đầu tư nước ngoài xây dựng cũng có tình trạng này. Dự án Keangnam (Mỹ Đình) là một ví dụ. Là chung cư hạng sang do chủ đầu tư - Công ty TNHH Keangnam Vina thực hiện, nhưng sau gần 5 năm đấu tranh không ngừng nghỉ của BQT và dân cư kể từ khi tòa nhà khánh thành năm 2010, đầu năm 2015, Keangnam Vina mới chịu xác nhận QBT của dự án này lên tới trên 125 tỷ đồng. Hiện nay, BQT đã kiến nghị UBND quận Nam Từ Liêm phối hợp cùng các cơ quan chức năng sử dụng các biện pháp chế tài buộc chủ đầu tư phải bàn giao QBT cho cư dân, song đến nay chưa có kết quả!

Đã có hàng trăm vụ tranh chấp QBT chung cư trên địa bàn cả nước, đa số tập trung tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Chỉ tính riêng tại Hà Nội đã có hàng loạt dự án lớn liên quan đến tranh chấp QBT như: Richland Southern Thái Hà, Sky City, Golden West Lake, The Manor Mỹ Đình, N2A Trung Hòa… Phần lớn chủ đầu tư đều áp dụng các chiêu thức chiếm dụng như: Không tổ chức hội nghị chung cư ban đầu hoặc kéo dài thời gian thành lập BQT để không phải bàn giao quỹ; cố ý không hạch toán riêng tài khoản QBT mà gộp chung vào tài khoản của doanh nghiệp hoặc cố ý khai nhỏ hơn số tiền thực tế; viện các lý do là BQT không hợp tác, không đủ uy tín, có thể gây thất thoát để "găm" QBT…

Vì đâu nên nỗi?

Bản chất QBT là nguồn quỹ do chính các chủ căn hộ đóng góp nhằm mục đích duy nhất là bảo trì công trình sau khi hết thời gian bảo hành. Nhưng thực tế, hiện nay rất nhiều chung cư sau khi đưa vào sử dụng có phản ánh việc chủ đầu tư bằng mọi cách chiếm dụng nguồn quỹ này. Luật Nhà ở và các thông tư hướng dẫn từ trước đến nay thống nhất quy định: Chủ đầu tư phải tách bạch khoản tiền gửi vào một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không nhỏ hơn lãi suất không kỳ hạn. Thế nhưng, có mấy chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc quy định này? Tại hầu hết dự án, khoản phí này được chủ đầu tư gộp chung vào tiền của doanh nghiệp và sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Thậm chí, có trường hợp khi dân cư truy vấn, chủ đầu tư "hồn nhiên" trả lời là do khó khăn kinh tế chung, đã sử dụng QBT để kinh doanh và thua lỗ. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này xuất phát từ lợi ích kinh tế rất lớn của việc chiếm dụng QBT khiến nhiều chủ đầu tư khó "cầm lòng", nhất là trong bối cảnh môi trường luật còn thiếu chế tài xử lý.

Trong một cuộc hội thảo về bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh thừa nhận: "Với 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, phí bảo trì chung cư một dự án trung bình cũng thu được

cả chục tỷ đồng. Đối với những chung cư cao cấp, QBT có khi lên đến hàng trăm tỷ đồng...". Với các "chủ đầu tư tham lam", việc chiếm dụng vốn mà không phải trả một khoản chi phí nào đương nhiên là cơ hội khó bỏ qua, họ sẵn sàng bội tín và sử dụng triệt để các "chiêu thức" hòng chiếm dụng quỹ càng lâu càng tốt.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật, cả bên mua và bên bán đều có trách nhiệm đóng góp khoản tiền 2% đối với phần sở hữu riêng của mình để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Vô hình trung, việc chây ì, không chuyển giao QBT cho BQT cũng giúp chủ đầu tư "lờ" đi phần trách nhiệm phải đóng góp đối với diện tích mà chủ đầu tư giữ lại hoặc cho thuê.

Thực tế tại nhiều dự án đã cho thấy, ngoài việc hưởng lợi từ chiếm dụng khoản tiền QBT của cư dân, mục đích sâu xa hơn, chủ đầu tư còn có xu hướng chiếm giữ quyền quản lý, điều hành chung cư, quản lý khai thác tài sản chung sau khi dự án hình thành. Qua đó các doanh nghiệp có thêm lợi thế quảng bá hình ảnh, quy mô doanh nghiệp... Cũng từ đây, xuất hiện các chủ đầu tư tham lam, cố "nặn" ra những lợi ích từ việc áp đặt giá dịch vụ cao không tương xứng chất lượng dịch vụ, hoặc từng bước "tối đa hóa lợi nhuận" thông qua việc thay đổi công năng sử dụng, chiếm dụng các diện tích không gian chung, thậm chí xây dựng các công trình trái phép dẫn đến kiện tụng kéo dài.