“Vướng” từ nhiều phía

Bảo lãnh cho người mua

Thời gian qua, hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản nhanh chóng ký kết và công bố các ngân hàng đồng ý bảo lãnh các dự án của mình: Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) công bố các dự án được Ngân hàng VPBank, SeaBank bảo lãnh; dự án của Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (Hung Thinh Corp) được các ngân hàng VietBank, SCB, Sacombank, VietinBank và BIDV bảo lãnh; dự án của Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (Đất Xanh Group) được bảo lãnh từ VietinBank, BIDV; dự án của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền được Eximbank bảo lãnh… Dù vậy, theo các công ty này, việc bảo lãnh chỉ mới là ký kết trên hợp đồng nguyên tắc, còn thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà thì doanh nghiệp và ngân hàng cũng lúng túng chưa biết phải thực hiện thế nào vì đến thời điểm này... chưa có thông tư hướng dẫn.

Trước đó, để chuẩn bị thực hiện quy định về bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, ngày 25-6, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng thay thế Thông tư số 28/2012/ TT-NHNN (ngày 3-10-2012), trong đó bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP Hồ Chí Minh, NHNN không quy định về tài sản thế chấp của bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án) và bên bảo lãnh (ngân hàng). Vì vậy, các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp có thể thương lượng bằng thế chấp, tín chấp... NHNN cũng không can thiệp vấn đề phí bảo lãnh của ngân hàng thương mại và doanh nghiệp. Ông Nguyễn Hoàng Minh nhấn mạnh: Bảo lãnh là bảo lãnh tài chính cho người mua nhà chứ không phải bảo lãnh dự án. Cũng theo ông Minh, trên thực tế ở TP Hồ Chí Minh, hầu hết dự án đều vay vốn ngân hàng nên đã được ngân hàng thẩm định, kiểm tra năng lực... nên sẽ thuận lợi khi thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh.

"Ngóng" thông tư hướng dẫn

Tuy nhiên, theo các công ty kinh doanh bất động sản, Thông tư 07 mới đề cập nghiệp vụ bảo lãnh của ngân hàng. Trong khi đó, để thực hiện quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai rất phức tạp vì các ràng buộc về quyền và nghĩa vụ liên quan chặt chẽ đến cả 3 bên: Người mua, chủ đầu tư, ngân hàng. Vì vậy, phải có thông tư hướng dẫn của Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản, thì các bên liên quan mới có thể thực hiện việc bảo lãnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) cũng cho rằng, NHNN cần hướng dẫn cụ thể hơn nữa để ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà ở hình thành trong tương lai thống nhất thực hiện bảo lãnh trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, để hạn chế rủi ro trong hoạt động bảo lãnh, HoReA đề nghị NHNN quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại ngân hàng chịu trách nhiệm bảo lãnh để nhận tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng nhằm giám sát dòng tiền của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, công ty bảo hiểm cùng tham gia thực hiện bảo lãnh. Thực tế, các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp, do vậy sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng tình với HoReA, luật sư Trương Thị Hòa nêu quan điểm nên để công ty bảo hiểm cùng thực hiện bảo lãnh bởi đây thực chất là bảo hiểm rủi ro.

Theo các doanh nghiệp, quy định bảo lãnh bảo vệ tuyệt đối quyền lợi người mua nhà, tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống hiệu quả thì các văn bản hướng dẫn dưới luật cần phải kịp thời.