Vụ Cocobay chỉ là rủi ro nhỏ, condotel vẫn là sản phẩm hấp dẫn

Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm nay do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp với kênh truyền hình Kinh tế Tài chính VITV tổ chức ngày 27-11, tại Hà Nội.

Những ngày qua, thông tin về sự đổ vỡ của dự án condotel Cocobay Đà Nẵng bao phủ các trang thông tin và mạng xã hội, gây không ít hoang mang trong dư luận. Vì vậy, không khó để lý giải khi tại diễn đàn năm nay, condotel (hay còn gọi là căn hộ nghỉ dưỡng) trở thành một chủ đề “nóng”, nhận được sự quan tâm của tất cả những người tham dự, ở cả phiên báo cáo chính cũng như các phiên chuyên đề của diễn đàn. Tính pháp lý của loại hình bất động sản (BĐS) này cũng như những rủi ro xung quanh cam kết lãi suất “khủng" là nội dung được nhiều đại biểu tập trung trao đổi, thảo luận.

Tránh những “phấn khích” lòng tham

Phát biểu tại diễn đàn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, sau 3 năm “nở rộ”, có tới hàng chục nghìn căn hộ condotel được tung ra thị trường. Nhưng cho đến nay, chưa có văn bản nào quy định về loại hình này được ban hành. Đây là vấn đề cần được quan tâm đặc biệt.

Đề cập vụ Cocobay Đà Nẵng tuyên bố “vỡ trận” về cam kết lãi suất vừa qua, ông Nam cho rằng, đó là một “trục trặc”, nhưng không phản ánh toàn bộ thị trường condotel. 

Theo ông Nam, việc các dự án condotel được chủ đầu tư rao bán cùng cam kết lãi suất cao ngất ngưởng chính là nguyên nhân khiến dự án “chết”. Mặc dù luật pháp không cấm đoán, vì đây là thỏa thuận dân sự, nhưng việc đưa ra mức lãi suất cao ngất ngưởng chính là đánh vào lòng tham, sự kém hiểu biết của nhà đầu tư.

"Ở đây, rủi ro từ câu chuyện không hoàn thành cam kết với khách hàng ở Cocobay chỉ là rủi ro nhỏ và chỉ mang tính chất cá biệt. Còn thực tế, condotel, nếu xét về cách thức triển khai hay huy động vốn thì rõ ràng nó hoàn toàn hợp pháp theo quy định của pháp luật, thậm chí còn là sản phẩm đầu tư thông minh cho nhà đầu tư. Quan trọng nằm ở việc các chủ đầu tư cam kết như thế nào và liệu mức cam kết đó có phù hợp không", ông Nam nhấn mạnh.

Ông Nam đề nghị, các cơ quan quản lý cần nhanh chóng ra văn bản hướng dẫn để condotel trở thành một sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường và giúp các địa phương dễ hơn trong quản lý.

Quan điểm này của ông Nguyễn Trần Nam nhận được sự chia sẻ của cả khách mời tham dự toạ đàm cũng như những người tham gia trao đổi trực tiếp với các khách mời tại diễn đàn.

Một số nhà đầu tư condotel cho biết, không ít nhà đầu tư thiếu hiểu biết khi đầu tư loại hình BĐS này, thậm chí không có khả năng đọc và hiểu rõ hợp đồng. Đa số nhà đầu tư khi mua condotel đều nghe theo lời giới thiệu của các đơn vị môi giới, mua theo tâm lý đám đông, tìm hiểu thông tin trên mạng, hoặc đầu tư dựa trên niềm tin với chủ đầu tư. Nhưng niềm tin đó nhiều khi không được đáp lại xứng đáng, cụ thể là cam kết lợi nhuận và chi trả sau đó không giống nhau, dẫn đến những bức xúc và tranh chấp pháp lý.

TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, sự nở rộ của dòng sản phẩm condotel đã và đang làm dấy lên nhiều lo ngại khi mà rủi ro khách hàng có nguy cơ gặp phải đến từ sự “chơi vơi” trong pháp lý và mức cam kết lợi nhuận được cho là “không tưởng”. Thực tế này gần như đi ngược với những ràng buộc mà loại hình này phải đáp ứng theo quy định của pháp luật.

Bà Nhung đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 153 Luật Đất đai về đa dạng loại BĐS vào quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” để làm tiền đề cho officetel, condotel và các loại hình BĐS khác phát triển trong thời gian tới.

PGS. TS Nguyễn Kim Chung – Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương cũng cho rằng, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh trong năm 2020, chính sách về condotel phải được hoàn thiện càng nhanh càng tốt.

“Chúng ta cần nhiều hơn nữa tính minh bạch của thị trường, tránh những phấn khích kiểu cam kết lãi suất, lợi nhuận tới 12-14% cho các dự án mà khả năng phát triển chỉ ở mức bình thường. Những doanh nghiệp bình thường và những dự án không quá đặc biệt thì không thể nào đạt được mức cam kết đó và nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những trường hợp này”, ông Chung nhấn mạnh.

Chung quan điểm, ông Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, khi đầu tư vào condotel, nhà đầu tư phải xác định rủi ro sẽ gặp phải, xác định sự phụ thuộc của thị trường này, đó là dựa chủ yếu vào du lịch, nên nếu chủ đầu tư cam kết lợi nhuận quá cao thì khi gặp rủi ro sẽ dẫn đến sự cố.

Condotel vẫn rất tiềm năng, là sản phẩm hấp dẫn

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn CEO thừa nhận, gần đây, có vài vụ việc không hay xảy ra với condotel, nhưng đây vẫn là một sản phẩm tốt và góp phần làm cho thị trường BĐS Việt Nam tăng trưởng ngoạn mục trong mấy năm qua.

Theo ông Bình, ưu thế của condotel là diện tích nhỏ, tính thanh khoản cao, mang đến cùng lúc cho nhà đầu tư cả giá trị về dòng tiền và giá trị gia tăng; thủ tục pháp lý của chúng ta tương đối đầy đủ nhưng việc thực hiện, hướng dẫn chi tiết thì còn nhiều việc phải làm. Nếu các vướng mắc hiện nay được giải quyết đúng như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ thì condotel sẽ rất phát triển, thu hút được du lịch, dòng tiền nước ngoài...

“Condotel và sản phẩm BĐS đa công năng nói chung trên nền tảng là đất có thời hạn, nếu sớm được xác nhận một định danh thì sẽ rất phát triển”, ông Bình khẳng định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, vụ việc xảy ra với condotel những ngày qua là sự cố. Condotel vẫn rất tiềm năng, là cơ hội đầu tư tốt và có thể trở thành điểm sáng của BĐS năm 2020.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, việc thị trường căn hộ nghỉ dưỡng trầm lắng không hẳn là một bước lùi của thị trường, mà thậm chí có thể được xem là một bước tiến, để các bên dành sự quan tâm nhiều hơn đến tính minh bạch và chất lượng sản phẩm trong thời gian tới. Thị trường tương lai do đó đang được trông đợi sẽ ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

“Sau một thời kỳ phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý, điều đang được các cơ quan có thẩm quyền rất quan tâm và tiến hành hoàn thiện", bà Trang nói.

Trước rất nhiều trao đổi của các khách mời toạ đàm và những người dự toạ đàm về việc hoàn thiện khung pháp lý cho condotel, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho biết, ở góc độ cơ quan quản lý, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vướng mắc trong phân khúc này, khi xuất hiện cản trở pháp lý, Bộ đã chủ động báo cáo Chính phủ.

“Nhiều nhà đầu tư vướng câu chuyện đầu tư và dẫn đến rủi ro, có nguyên nhân tại thời điểm đầu tư cả nhà đầu tư chưa xác định rõ condotel là gì”, ông Nguyễn Mạnh Khởi phân tích.

Giờ đây, chúng ta đã xác định condotel không phải là nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch, nên dẫn tới việc điều chỉnh nhịp độ thị trường với condotel là đương nhiên – ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh.

Theo ông Khởi, vướng mắc với condotel hiện nay là: Quy định về chế độ sử dụng đất; quy định về công nhận quyền sở hữu; quy định về quản lý, vận hành loại hình BĐS này; thoả thuận về lợi nhuận đầu tư giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch khẩn trương ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cho condotel, quy định về quy chế sử dụng đất với loại hình này...

“Nhiều chính sách đã được mở rộng, nhiều luật, nghị định được sửa đổi đều theo hướng tháo gỡ khó khăn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển”, ông Khởi khẳng định.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường làm rõ thêm, đất xây condotel là đất thương mại dịch vụ nên chế độ giao, thuê, sử dụng đất với loại hình này tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất từ 50-70 năm nên sẽ không có chế độ đất ở và sử dụng lâu dài.

“Việc xác định loại đất phụ thuộc vào quy hoạch. Nhiều dự án có gốc là du lịch, nhưng dần xin điều chỉnh sang đất ở. Do đó, chúng ta phải tránh việc điều chỉnh tuỳ tiện”, bà Vân Anh nói.