Việc cấp “sổ đỏ” đối với đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật

Năm 1990, vợ chồng tôi được bố mẹ cho một căn nhà cấp 4 xây dựng trên thửa đất 100m2, chúng tôi đã cải tạo nhà, sinh sống ổn định từ đó đến nay và không tranh chấp với ai. Hiện tại, gia đình tôi làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở (sổ đỏ), nhưng chúng tôi không có giấy tờ nào khác ngoài tờ "Giấy phân chia tài sản" do bố mẹ và anh chị em chúng tôi tự viết, ký nhận. Vậy, pháp luật quy định như thế nào về việc cấp sổ đỏ đối với thửa đất và nhà ở của gia đình tôi?
Nguyễn Văn Bình (huyện Ứng Hòa)

Luật sư Trần Anh Dũng (Công ty Luật Đại Phúc; ĐT: 04.62663744; Fax: 04.62663064, website: http:// luatsu.vlf.vn) trả lời:

- Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đối với trường hợp của bạn đọc Nguyễn Văn Bình nêu trên được quy định tại Điều 19 "Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn TP Hà Nội", ban hành kèm theo Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND, ngày 24-4-2013 của UBND TP Hà Nội, như sau: Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật nhưng đất đã được sử dụng từ trước ngày 15-10-1993: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 điều này, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau: a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với đất thuộc khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) đã được phê duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất thì được cấp giấy chứng nhận như sau: Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở mới xác định theo mức tối đa do UBND thành phố quy định; đối với diện tích đất ở thực tế sử dụng ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận; trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp và thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp là lâu dài; đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải căn cứ vào điều kiện quy hoạch. b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được phê duyệt thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này. c) Trường hợp đất đã sử dụng để xây dựng công trình trước thời điểm quy hoạch được phê duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có thông báo thu hồi đất theo quy định thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này. d) Trường hợp đất đã sử dụng trước thời điểm quy hoạch được phê duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất bằng văn bản theo quy định thì người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận; hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất. đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh hoặc có quy hoạch tỷ lệ lớn hơn được phê duyệt mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc phù hợp với quy hoạch tỷ lệ lớn hơn hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này

(Còn tiếp)