Trầm lắng nhưng sẽ “ấm” cục bộ

Thị trường BĐS Hà Nội từ đầu năm 2010 đến nay vẫn hoạt động trong tình trạng yếu thế ngoại trừ sự sôi động bất thường với các giao dịch đất ở Ba Vì - Hà Nội trong thời gian ngắn. Vì thế, người ta càng tô đậm rằng dưới tác động kép của Nghị định và Thông tư kể trên sẽ tiếp tục làm cho thị trường BĐS “đóng băng” lâu hơn. Nhưng thật ra nó không hoàn toàn đơn giản như vậy.

Mở và quản chặt để phát triển ổn định

Lâu nay, nhiều người cho rằng tác động ảnh hưởng của Nghị định 71, cộng với Thông tư 13 nhằm thiết chặt nguồn tiền từ Ngân hàng như là cú đánh liên hoàn vào thị trường BĐS vốn đã yếu kém lại càng làm nó yếu thêm. Vì lẽ đó, trước phản hồi của hiệp hội Ngân hàng Việt Nam về một số điều bất cập trong Thông tư 13, họ vẫn mong có sự cởi mở vốn hơn cho các Ngân hàng và chờ đợi sự thay đổi của Thông tư 13 kể cả lùi thời hạn có hiệu lực. Ngày 27/9/2010, Ngân hàng nhà nước đã ra tiếp Thông tư 19, sửa đổi bổ sung Thông tư 13 nhưng giữ nguyên thời hạn hiệu lực của thông tư trên.. Thông tư 19 đã sửa đổi một vài từ và bổ sung một số điểm chủ yếu tập trung vào cơ cấu nguồn vốn để cấp tín dụng nhưng hình như nó vẫn chưa đủ làm hài lòng giới tài chính, Ngân hàng cũng như các nhà đầu tư khác.

Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nên nó đề cập toàn diện đến nhiều vấn đề liên quan đến BĐS. Về vốn cho thị trường BĐS, Nghị định này quy định năm hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 1 và bốn hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 2, với điều kiện cởi mở hơn so với trước. Nhưng kèm theo đó là các điều kiện chặt chẽ về trách nhiệm của họ. Đó là những ràng buộc như chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra các nhà đầu tư thứ cấp không cho họ rút sớm khỏi đề án, cũng có nghĩa là không cho phép phân chia, chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho đến khi dự án được xây xong phần móng và các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác được chuyển sang hợp đồng mua bán nhà ở. Nghị định còn quy định chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở, loại nhà ở được phân chia đầy đủ chi tiết cho sở xây dựng nơi có dự án để cơ quan này xác nhận và có cơ sở cho công tác quản lý, kiểm tra… Nghĩa là, chính sách đó mở về hình thức huy động vốn cái mà thị trường BĐS đang cần nhưng lại quản chặt tình trạng mua bán lòng vòng hay chưa đủ điều kiện vẫn cố bán BĐS.

Còn Thông tư 13, như đã nói đó là những quy định nhằm bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng thương mại và hệ thống thanh toán. Khi Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới thì đòi hỏi các Ngân hàng cũng phải vươn tới những chuẩn mực, nguyên tắc như hệ thống ngân hàng các nước tiên tiến trên thế giới. Nếu hệ thống Ngân hàng hoạt động an toàn thì đương nhiên sẽ hạn chế tổn thất cho xã hội, điều đó có lợi cho các tổ chức tín dụng cũng là mang lại lợi ích cho toàn dân. Một vài bất cập trong Thông tư 13 về cơ cấu nguồn vốn vừa được Ngân hàng nhà nước nghiên cứu bổ sung trong Thông tư 19. Còn quy định nâng hệ số rủi ro của các khoản vay chứng khoán và bất động sản từ 100% như trước đây lên 250% theo Thông tư 13 thì vẫn giữ nguyên không thay đổi. Riêng điều này, nhiều người cho rằng nó sẽ gây khó cho thị trường bất động sản bởi các ngân hàng phải cân nhắc trước khi cho vay và có khi phải tăng lãi suất cho vay đối với những khoản vay bất động sản.

Nhưng vẫn cần thoáng về thủ tục để kích thị trường

Cần nhắc lại rằng, diễn biến của thị trường BĐS trong thời gian qua đang có xu hướng chuyển biến từ cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa và tất nhiên trong quá trình này thị trường sẽ gặp những khó khăn lớn, nhất là trong giai đoạn giao thời này. Thị trường BĐS Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh đã chứng kiến nhiều “cơn sốt” kèm theo đó là các hoạt động vay nợ, thế chấp tăng nhanh chóng giữa các chủ đầu tư với ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. Nhìn diện mạo thị trường BĐS những lúc như vậy mọi người đều thấy lượng tín dụng được cung ứng cho thị trường từ hệ thống ngân hàng thương mại rất lớn cùng với nhiều dịch vụ tín dụng có lợi cho người mua BĐS. Hay nói một cách khác là ngân hàng đóng vai trò quyết định thị trường BĐS và đây cũng là đặc trưng chủ yếu của cấp độ tiền tệ hóa thị trường bất động sản (vay ngân hàng chiếm khoảng 70% vốn). Chính điều này chứa đựng rủi ro cho cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư đi vay vốn. Vì chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng mất cân đối do nguồn vốn chỉ tập trung từ một nơi và quá lớn.

Còn phía cung cấp tín dụng sẽ giảm tính thanh khoản, tăng sự rủi ro khi diễn biến của thị trường vượt khả năng kiểm soát của hệ thống. Do đó có thể nói cái được của NĐ71 và Thông tư 13, 19 đối với thị trường BĐS sẽ làm “trong sạch” thị trường BĐS, các doanh nghiệp (DN) tham gia thị trường BĐS yếu kém về tiềm lực kinh tế có thể sẽ gặp khó khăn không tự mình theo nổi. Còn các DN thực sự có tiềm lực hoặc biết cách huy động nguồn vốn từ các công ty tài chính, quỹ đầu tư… sẽ tạo ra một diện mạo mới cho thị trường BĐS nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sự minh bạch của thị trường BĐS lại còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa, từ phong cách quản lý của nhà nước tới sự chấp hành pháp luật của các nhà đầu tư. Thực ra, một số DN kinh doanh BĐS cũng chưa hẳn hào hứng khi mời các Công ty tài chính vào đầu tư với lý do sợ “minh bạch quá” này.

Đây là giai đoạn giao thời giữa hai cấp độ trong quá trình phát triển của thị trường BĐS nên sự trầm lắng dài, ngắn hay ấm lên còn tùy thuộc vào sự hình thành các nguồn vốn theo NĐ71. Sự trầm lắng này là để phát triển, chứ không phải làm thị trường yếu đi. Đối với thị trường BĐS Hà Nội còn là sự chờ đợi phê duyệt quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, chờ đợi sự bắt tay hợp tác giữa các công ty tài chính, các quỹ đầu tư đã có hoặc sắp được thành lập…với các DN BĐS. Các dự án mới chịu sự điều chỉnh ngay của NĐ71, các nơi xa trung tâm chưa có cơ sở hạ tầng sẽ gặp khó khăn trong một số năm tới nữa. Từ cuối năm 2010 đến 2012, thị trường BĐS sẽ có những “sôi động” cục bộ ở những dự án nhà chung cư cao cấp đã ổn định, như các dự án thuộc trục đường Lê Văn Lương kéo dài, dọc đường 32, các dự án thuộc vùng nội đô... Loại căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp với quy định, thủ tục hành chính hiện nay chắc chưa đủ để phân khúc này sôi động vì mới chỉ giải quyết về nhà ở cho một số ít hộ nghèo, đa số họ không đủ tiềm lực để thanh toán ngay trong khi vay ngân hàng không dễ. Khả năng các DN BĐS phải cho thuê lâu dài các căn hộ loại này cũng nên được tính đến.

Mặt khác những quy định về thuế, cách thu thuế hiện nay đối với BĐS dù đã được phép chuyển nhượng cũng đang làm khó các nhà đầu tư nên đòi hỏi họ phải tìm các chiêu thức khác để “lách” luật. Trong giai đoạn này cần thoáng về cách thu, tính thuế thu nhập BĐS, chẳng hạn, nên nhờ các doanh nghiệp BĐS thu hộ thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mua bán bất động sản và cần giảm cũng như đơn giản hóa cách tính thuế để khuyến khích các nhà đầu tư thứ cấp, đây cũng là cách thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi, tiết kiệm trong người dân.