Tiền có vào bất động sản?

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, điều đó khó xảy ra trên thực tế, vì tính thanh khoản của thị trường BĐS chậm. Hơn nữa, khi thị trường BĐS là thị trường của người mua và họ sẽ tiếp tục quan sát, chờ đợi giá BĐS xuống tiếp. Tâm lý kỳ vọng giá giảm sẽ làm cho thị trường thêm trầm lắng.

Theo ông Phan Thành Mai, Trưởng Ban Điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc, thời điểm hiện nay, thị trường chứng khoán (TTCK) không phải là một thị trường hấp dẫn và an toàn. Thị trường vàng cũng không được khuyến khích và việc mua bán ngoại tệ đang được kiểm soát chặt nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, nguồn vốn hiện tại có xu hướng dịch chuyển vào thị trường BĐS và hiệu ứng này sẽ thúc đẩy nguồn cầu. Thêm vào đó, tính hiệu quả của thị trường BĐS là động lực ổn định cho các nhà đầu tư, từ đó thị trường BĐS sẽ sôi động trong thời gian ngắn trước mắt. Đặc biệt, phân khúc đất nền ở vùng ngoại ô, chung cư có diện tích vừa phải, giá thành hợp lý (dưới 30 triệu đồng/m2) sẽ là thị trường thu hút nguồn vốn mạnh nhất nhờ sự an toàn cao, tính thanh khoản tốt. Thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh hiện tương đối bão hòa về sản phẩm (dự kiến nguồn cung năm 2011 khoảng 40.000 căn hộ), trong khi thị trường Hà Nội nguồn cầu vẫn lớn hơn cung (dự kiến khoảng 16.000 căn chào bán trong năm 2011). Vì vậy, thị trường Hà Nội vẫn hấp dẫn với các nhà đầu tư. Đặc biệt, trong thời gian tới quy hoạch Thủ đô sẽ được phê duyệt, việc giải phóng mặt bằng và triển khai các tuyến đường giao thông quan trọng sẽ là một trong những tác nhân làm nóng thị trường BĐS Hà Nội.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở Savills Việt Nam nhận định, với tâm lý giá cả gia tăng, nhiều người có nguồn vốn nhàn rỗi sẽ đầu tư vào thị trường BĐS để bảo toàn nguồn vốn nên trong ngắn hạn, một lượng vốn nhàn rỗi khá lớn trong dân sẽ được đổ vào thị trường BĐS. Những khách hàng đã mua rồi sẽ cảm thấy yên tâm hơn trước tình hình giá cả gia tăng. Mối lo lớn nhất trong năm nay là ảnh hưởng trực tiếp của lạm phát và giá cả đầu vào đối với các dự án BĐS. Những dự án đang triển khai, chủ đầu tư khó có thể tăng giá bán trước áp lực cạnh tranh lớn. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị và chưa đưa ra thị trường sẽ bị ảnh hưởng lớn hơn vì chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Một số dự án chưa triển khai sẽ không còn tính khả thi và rất có thể phải tạm dừng. Như vậy nguồn cung sẽ thấp hơn so với dự kiến ban đầu.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Sông Đà Thăng Long lại cho rằng, về lý thuyết dòng tiền có thể chuyển dịch vào BĐS nhưng trên thực tế điều này còn phụ thuộc nhiều yếu tố. Thứ nhất, thị trường BĐS năm 2011 là một kênh đầu tư có nhiều khó khăn, thiếu vốn, sức cầu hạn chế. Bên cạnh đó, khi đồng tiền mất giá, người dân thường đầu tư vào BĐS để giữ giá trị tài sản. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ mất giá quá cao, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định, người dân sẽ không chọn BĐS vì lo ngại tính thanh khoản kém trong tương lai. Thứ nữa, vàng và USD vẫn được chọn là phương tiện thanh toán và tích trữ của nhân dân. Cho đến nay lượng tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và người dân vẫn tiếp tục nắm giữ vàng và USD cho đến khi niềm tin vào tiền đồng quay trở lại. Cuối cùng, TTCK tuy lình xình trong thời gian qua, nhưng thực tế vẫn hút một lượng tiền lớn của các cổ đông mua cổ phần phát hành thêm của các công ty.

Phân tích về thị trường BĐS năm 2011, ông Việt nhận định, số lượng các nhà đầu tư tham gia thị trường giảm sau khi Nghị định 71/CP ban hành, do sự chấn chỉnh không được đầu tư ngoài ngành của các cơ quan chủ quản đối với các công ty, tổng công ty. Sức cầu bị "hụt hơi" do nguồn vốn bị thu hẹp. Tổng dư nợ tín dụng bị rút từ 38% năm 2009 xuống còn 27% vào cuối năm 2010 và giảm tiếp 7% trong năm 2011. Như vậy, trong vòng 2 năm, ngân hàng rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi hệ thống. Riêng BĐS và chứng khoán bị siết chặt hơn với qui định dư nợ cho vay phi sản xuất phải điều chỉnh từ trung bình 18,3% xuống còn 16% (có tới 24 ngân hàng có số dư nợ cho vay phi sản xuất từ 25% trở lên). Trong khi đó, nguồn tiền lớn nằm trong vàng và đô la không chỉ làm đọng vốn, mà còn làm giảm vòng quay của đồng tiền qua đó làm tăng thêm sự thiếu hụt tiền mặt. TTCK cũng hút một lượng tiền tương đối lớn do các nhà đầu tư mua cổ phiếu phát hành bổ sung nhằm trung hòa số cổ phiếu đã mua cao trước đó. Tình hình này sẽ chỉ cải thiện khi lạm phát hạ nhiệt và lãi suất duy trì ở mức thấp một cách hợp lý. Đồng thời, sự quyết liệt của Chính phủ đối với thị trường vàng và đô la đem lại kết quả bền vững.

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Năm 2011 thị trường BĐS tiếp tục phục hồi và không có biến động lớn so với năm 2010; sẽ ổn định hơn do nguồn cung của thị trường tăng lên. Thị trường BĐS 2011 vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tài chính tiền tệ; phân khúc nhà ở cao cấp sẽ bão hòa, nhà ở giá trung bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và nhà ở cho thuê.