Thiếu văn bản hướng dẫn chung

Nhiều điểm chồng chéo

Theo đề xuất của Bộ Tư pháp, nhà đất trong quá trình làm sổ đỏ cũng có thể được thế chấp trong các giao dịch dân sự. Ảnh: Khánh Nguyên

Cuộc khảo sát được tiến hành như một phần trong kế hoạch tổng kết Luật Đất đai 2003 và kết quả là đã phát hiện ra hàng loạt vấn đề cần sửa đổi, bổ sung liên quan đến văn bản luật này. Thế chấp là một trong những nội dung quan trọng trong các giao dịch dân sự hiện hành, đặc biệt trong việc vay vốn ngân hàng. Nhưng Luật Đất đai 2003 và Luật Dân sự 2005 đang có mâu thuẫn lớn. Cụ thể, Luật Đất đai 2003 không thừa nhận và cho phép người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai mà chỉ được thế chấp khi có ''Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất''. Trong khi đó, theo quy định của Luật Dân sự 2005, vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc sắp hình thành trong tương lai (khoản 2, Điều 320) và tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai (khoản 1, Điều 342).

Một văn bản pháp luật khác là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng có những nội dung làm hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng của người sử dụng đất. Kết quả là nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân đang được xây dựng và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không được thế chấp để vay vốn ngân hàng. Ngoài ra, một số quy định của Nghị định 163 cũng không phù hợp với các văn bản pháp luật có liên quan như các nghị định của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Hướng mở khi thủ tục còn rắc rối

Bất cập trên dẫn đến không ít tổ chức công chứng đã từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Vì luật mới chỉ cho phép về nguyên tắc, còn đi vào cụ thể thì thiếu điều kiện, giấy tờ, bằng chứng pháp lý để thực hiện.

Nguyên nhân đầu tiên để từ chối công chứng là các hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai không đáp ứng được điều kiện "đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật". Bởi đây là sản phẩm chưa chắc chắn thời gian hiện hữu hoặc không đầy đủ giấy tờ chứng minh chủ quyền ngay tại thời điểm cần giao dịch. Ngược lại, theo quan điểm của đa số người dân, thì việc các công chứng viên hiểu quy định "có thật" như trên là quá cứng nhắc, không phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Nghị định số 163. Việc yêu cầu phải chỉ rõ, nêu chi tiết, cụ thể nội dung tài sản mà giấy tờ sẽ được hình thành trong tương lai không khác gì cách hiểu muốn mua nhà ở thì phải có hộ khẩu mà muốn có hộ khẩu thì phải có nhà ở? Còn các ngân hàng lại có băn khoăn khác. Đại diện Ngân hàng HSBC cho rằng, trường hợp chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuộc diện đóng tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất thì ngân hàng có được làm thủ tục thế chấp phần tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai hay không lại chưa được các luật chuyên ngành quy định cặn kẽ.

Theo ông Hồ Quang Huy, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, để giải quyết vấn đề này, cần sửa đổi đồng loạt Luật Đất đai năm 2003 cùng các đạo luật khác theo hướng cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng nhà, đất hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đây không phải việc đơn giản. Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản được ví như "tấm lưới" dệt từ hàng trăm văn bản pháp luật, từ luật đến nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, các văn bản của 63 tỉnh, thành phố trong cả nước. Vì vậy, khi chưa sửa đồng loạt được ngay, cần có một văn bản hướng dẫn chung để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong quá trình thực hiện.

Tuy vấn đề trên mới chỉ là đề xuất của cơ quan gác cổng pháp luật - Bộ Tư pháp, còn mất rất nhiều thời gian để ý tưởng này được hiện thực hóa, nhưng người dân có thể thấy đây là hướng mở cho những giao dịch lâu nay vẫn phải phụ thuộc vào sổ đỏ. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những tổ chức, cá nhân muốn dùng sổ đỏ để vay vốn ngân hàng nhưng tiến độ cấp sổ đỏ của cơ quan chức năng quá chậm, thủ tục còn nhiều rắc rối.