Thị trường chung cư: “Ma trận” thang giá

Chung cư cao cấp, giá… cao ngất

Giá BĐS nói chung, giá chung cư nói riêng ở Hà Nội vẫn đang đứng ở mức cao, vượt xa giá trị thực dù từ đầu tháng 6, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt, làm chậm quá trình tăng giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng. Tham khảo giá một số dự án chung cư cao cấp như Indochina Plaza Hanoi, Keangnam, Richland Southern, Dolphin Plaza… nhiều người cần mua nhà vẫn "toát mồ hôi".

Dự án Indochina Plaza Hanoi có thiết kế căn hộ hiện đại, đẹp mắt, nội thất được thực hiện bởi một công ty chuyên thiết kế cho các khu nghỉ dưỡng 5 sao. Mỗi căn hộ có diện tích khoảng 92m2- 145m2. Gỗ lát sàn bằng sồi, tần bì, lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam. Bên cạnh đó, phải kể đến những tiện ích của cả tổ hợp này như trung tâm mua sắm ở phía dưới và tòa nhà văn phòng bên cạnh... Vấn đề ở chỗ, giá bán quy đổi từ USD sang tiền Việt lên đến 55 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn hộ tương đương 5 tỷ đồng. Với số tiền quá lớn như vậy, người có nhu cầu ở thường lắc đầu. Tương tự, tòa tháp Keangnam cũng có giá bán ngất ngưởng. Một số dự án chung cư tầm trung như Richland Southern, Dolphin Plaza cũng có giá 40 triệu đồng/m2. Tại một số dự án đô thị tại quận Hà Đông, khách hàng có thể hy vọng rẻ hơn: căn hộ tại Mulberry Lane, Cleve hay Usilk City có giá 25-30 triệu đồng/m2; "tầm tầm" hơn, các căn hộ ở Khu đô thị Cổ Nhuế (Từ Liêm) hay FLC Landmark được chào bán với giá 25 triệu đồng/m2; những khu căn hộ khác dọc theo đường Lê Văn Lương kéo dài được chào bán với giá trên 20 triệu đồng/m2... Nhưng phần lớn theo hình thức góp vốn và chưa hề có căn hộ mẫu để người mua lựa chọn.

Chờ... giá trị thực

Trên thực tế, cũng có dự án được quảng cáo bán loại căn hộ dưới 1 tỷ đồng nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây chỉ là chiêu đánh bóng vì khi khách hàng đi hỏi thì... chưa thấy đâu.

Giá cả BĐS dưới dạng để ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chi phí đất đai, xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư… Trong khi phía Tây "nóng", ít người có nhu cầu ở lại để mắt đến những dự án phía Đông. Tốc độ đô thị hóa khu vực này không nhanh bằng phía Tây nhưng cũng có không ít khu đô thị hiện đại đang được xây dựng như Việt Hưng, Thạch Bàn Garden City - The Pavillion, Đặng Xá, Sài Đồng… Các dự án khu vực này lặng lẽ hơn. Tuy nhiên, nhiều căn hộ lại có diện tích vừa phải, khoảng 71m2 đến 92m2, 2-3 phòng ngủ, rất thích hợp với những gia đình trẻ, có mức thu nhập trung bình 10 triệu đồng/tháng.

Một trong những lý do khiến BĐS khu vực phía Đông ảm đạm là đa phần người dân ngần ngại "ngăn sông, cách cầu". Song ưu điểm của khu vực này là không xa trung tâm Hà Nội (khoảng 10km), hạ tầng đã phát triển ổn định. Gần đây, một trong những dự án được nhiều người quan tâm là Khu đô thị Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên), nằm ngay cạnh làng gốm Bát Tràng khi khách hàng được mua giá gốc, mức giá không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường hoặc bị đầu cơ, làm giá... Ngoài ra, một số chủ đầu tư đã áp dụng hình thức hỗ trợ người mua có nhu cầu trả góp qua việc vay vốn ngân hàng (tới 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm). Không chỉ thuận lợi về thủ tục, dịch vụ, với Khu chung cư Rừng Cọ chẳng hạn, Ecopark còn tạo ra nhiều tiện ích như nhà trẻ, trường học, trung tâm y tế, bể bơi, trung tâm thương mại, nhà câu lạc bộ, tổ hợp thể thao...

Theo dự báo, những tháng cuối năm, thị trường BĐS nói chung, phân khúc chung cư nói riêng sẽ đi vào bình ổn nhưng vẫn cần thêm "những đột phá mới" trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư với người mua. Đặc biệt, người mua được chủ đầu tư tôn trọng, hỗ trợ về dịch vụ, thủ tục... Dù vậy, liệu có nhiều chủ đầu tư, công ty BĐS để ý đến... điều này khi họ vẫn đặt lợi nhuận lên trên hết?

Thị trường BĐS sẽ còn lâu mới trở về giá trị thực khi mới chỉ có số ít dự án như trên xuất hiện.