Thị trường chung cư Hà Nội: Còn “lạnh” không hẳn vì thiếu vốn!

Hiện, Hà Nội đang có tình trạng “người cần chỗ ở, kẻ thừa nhà” mà thị trường chung cư vẫn ít giao dịch thành công… Đó là nghịch lý nếu xét về quan hệ cung - cầu trên thị trường, nhưng để xử lý nó cũng không phải dễ dàng…

Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội sau một thời gian phát triển nóng, giá cả tăng đột biến thì nay lại nằm trong giai đoạn khó khăn. Nhiều “chẩn đoán” cho rằng nguyên nhân là do sự chính sách thắt chặt tín dụng để chống lạm phát của Chính phủ. Hà Nội hy vọng thị trường BĐS sẽ khởi sắc sau khi công bố quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng phê duyệt nhưng thị trường hình như chưa có phản ứng rõ ràng… Số lượng giao dịch chính thống trên sàn BĐS vẫn đang vắng lặng dù các nhà đầu tư đã có những chính sách về giá, điều kiện giao dịch hấp dẫn cho khách hàng…

Nhà trên cao, giá cũng... cao?

Nhiều nhà đầu tư nhận định theo quy luật của thị trường BĐS từ trước tới nay, vào quý III-IV hàng năm, thị trường chung cư thường có những biến động tăng nhu cầu bởi người các tỉnh về mua nhà ở Hà Nội cho con học đại học… nên giá nhà cũng tăng theo. Thực tế khảo sát tại các sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội vài tháng gần đây lại cho thấy lượng giao dịch thành công rất ít, tuy số người quan tâm đến BĐS khá đông. Giá cả tại các sàn giao dịch BĐS được cập nhật liên tục theo từng tuần, từng tháng. Tại sàn DTJ Hà Nội, giá các căn hộ chung cư niêm yết ở đây đều được so sánh với tháng trước đó để khách hàng dễ nắm bắt tình hình thay đổi của thị trường. Hầu hết giá căn hộ thời điểm này không giảm so với tháng trước đó, nếu có giảm thì cũng rất ít khoảng từ 1%- 3,8%. Cá biệt cũng có dự án căn hộ giá nhích lên từ 0,5 triệu - 3 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư xếp vào loại thấp thuộc về dự án Tân Việt ở xã Đức Thượng (huyện Hoài Đức - Hà Nội) với căn hộ diện tích từ 78,05-115,75m2 giá chào bán từ 14,2-15,0 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao nhà quý 2/2013. Đây là những căn hộ có xu hướng giá tăng so với giá tháng trước. Các dự án chung cư ở Cầu Giấy có giá chào bán từ 24 triệu – 61 triệu đồng/m2 tùy loại dự án. Hầu hết các dự án khu chung cư ở khu vực Hà Đông như Tháp Doanh nhân, Usilk, The Pride có giá chào bán từ trên 26 triệu-28 triệu đồng/m2 và đang có chiều hướng tăng nhẹ. Giá chào bán căn hộ cao nhất vẫn thuộc về dự án Ciputra, Golden Westlake thuộc quận Tây Hồ cỡ khoảng 50 triệu – 80 triệu đồng/m2, có xu hướng giảm nhẹ. Nếu so với trước đây cùng địa điểm, cùng chủng loại căn hộ thì giá của các loại căn hộ này đã giảm đi đáng kể nhưng vẫn cao so với thu nhập của đa số người dân muốn mua nhà.

Một điểm đáng để ý trên thị trường hiện nay là các căn hộ chung cư diện tích nhỏ, căn hộ chung cư cũ đã được cải tạo đảm bảo chất lượng lại đắt hàng… Các căn hộ thuộc các chung cư cũ với diện tích 40m2-50m2 hoặc các căn hộ như trên được chia đôi và cơi nới xong với diện tích sử dụng gần 30m2 lại rất dễ mua-bán. Đáng tiếc, nguồn cung các căn hộ dạng này không đủ cầu. Mặc dù giá của các căn hộ này nếu tính theo m2 vào khoảng 25 - 40 triệu đồng/m2, tùy vào địa thế chung cư, ở tầng cao hay thấp. Các căn hộ chung cư mini cũng rất dễ giao dịch. Cụ thể, với số tiền từ 800 triệu đến 1,5 tỷ đồng có thể mua căn hộ loại này ở các khu chung cư cũ ở quận Thanh Xuân. Ưu điểm của các căn hộ này là cơ sở hạ tầng, điện, nước, trường học… đã có đầy đủ, thêm vào đó, chất lượng công trình cũng như các dịch vụ đi kèm như: Giá gửi xe máy, xe đạp, tiền vệ sinh… rất rõ ràng, phù hợp nên người mua xong có thể nhận nhà đến ở ngay. Như vậy, có thể thấy nhu cầu về chỗ ở của người dân là rất cần thiết!

Chất lượng, dịch vụ sẽ giúp chung cư “thoát hiểm”

Rõ ràng thị trường chung cư đang xuất hiện cảnh người cần mua nhà để ở thì không có nhà phù hợp để mua; Kẻ xây xong nhà lại chịu cảnh ế ẩm dù đã thực hiện nhiều biện pháp khuyến khích khách hàng như chú ý nhiều hơn đến các cam kết có lợi của khách hàng hoặc trao thêm cho khách hàng 20-40m2 mặt bằng bán lẻ nếu khách hàng trả tiền dự án một lần. Có thể khẳng định hoạt động của thị trường chung cư mấy tháng gần đây hầu hết do người mua có nhu cầu ở thực sự hoặc một số nhà kinh doanh mua để cho thuê lại với giá 4-5 triệu đồng/tháng quyết định, nhưng họ chỉ mua với mức giá hợp lý. Mặt khác, tâm lý người mua nhà cũng chưa rõ giá chào bán đã gần chạm “gốc thực” hay chưa? Vì vậy, sự ảm đạm của thị trường mà nguyên nhân do giá chưa hợp lý đóng vai trò quan trọng. Do đó để khơi thông thị trường BĐS nói chung hay thị trường chung cư nói riêng trong giai đoạn này, bắt buộc các nhà kinh doanh BĐS phải để ý đến chiến lược kinh doanh của mình. Mục tiêu phấn đấu của Hà Nội đến năm 2015 mong đạt mức GDP bình quân đầu người nằm trong khoảng 4.100-4.300USD. Tại thời điểm này, Hà Nội cũng đang thay đổi chế độ chính sách theo hướng nới lỏng tiêu chuẩn cho người mua nhà có thu nhập thấp với giá trung bình chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m2 nhưng nhà vẫn phải đảm bảo chất lượng.

Có thể nói vốn cho thị trường BĐS là vấn đề cực kỳ quan trọng vì đây là một thị trường yêu cầu vốn lớn và cần đầu tư dài hơi. Cho nên, cần phải tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư vào BĐS một cách ổn định, bền vững, hiệu quả và hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, có vốn cũng chưa đủ đảm bảo để thị trường phát triển ổn định, đảm bảo an sinh xã hội nếu như các dự án vẫn cứ làm nhà mà không tính đến sức mua của người có nhu cầu thực sự. Để giải quyết tình trạng ế đọng nhà chung cư hiện nay, trước hết đòi hỏi tính công khai, minh bạch về giá cả, chất lượng, điều kiện dịch vụ của các doanh nghiệp cho sản phẩm của mình. Thị trường chung cư hiện nay nếu thu hút người mua thì phải thể hiện trên thực tế việc làm, cách hành xử của các chủ đầu tư. Nếu người mua chung cư mất lòng tin do chất lượng công trình không được đảm bảo, do phá bỏ các hành lang cây xanh, ao hồ điều hòa… để xây thêm nhà; do chất lượng dịch vụ không rõ ràng, minh bạch như hiện tượng chung cư cao cấp với giá dịch vụ an ninh, gửi xe máy… thu một cách vô tội vạ… Điều đó nếu tiếp tục xảy ra, chắc chắn làm thị trường chung cư càng kém hấp dẫn. Vì thế cần có chế tài buộc các cơ quan, đơn vị nghiêm túc thực hiện theo các đúng quy định của pháp luật. Tất cả phải hướng tới tạo niềm tin cho người mua nhà cả về giá lẫn chất lượng công trình. Có như vậy người mua mới yên tâm khi quyết định mua chung cư để ở…

Hơn nữa, hiện nay, giá chung cư cao cấp vẫn đang ở mức khá cao so với thu nhập của người dân, cho nên, nhà nước cũng nên có chính sách phù hợp tạo nguồn vốn vay cho người có nhu cầu mua nhà ở thực sự với mức ưu đãi như đối với sản xuất. Suy cho cùng, đây cũng chính là cách đưa sản phẩm vào sử dụng nhanh nhất, tạo điều kiện cho các ngành sản xuất nói chung hay ngành vật liệu xây dựng nói riêng phát triển. Với những chủ dự án có đủ vốn, đủ uy tín đảm bảo với khách hàng về chất lượng chung cư, cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà hợp lý thì chắc vào nửa cuối năm 2012, thị trường chung cư sẽ không còn “lạnh” như thời điểm hiện nay…