Thị trường BĐS: Khó vỡ “bong bóng” nhưng nhiều rủi ro

Có vỡ "bong bóng"?

Thị trường bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro với các nhà đầu tư.    Ảnh: Trung Kiên

"Bong bóng" được dùng để chỉ tình trạng một loại hàng hóa được rất nhiều người tham gia mua đầu cơ làm cho giá tăng rất cao đến mức vô lý trong thời gian ngắn. Khi thị trường giảm, lợi nhuận kỳ vọng không còn, lãi suất ngân hàng tăng cao, dẫn đến hiện tượng vỡ "bong bóng", gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Vỡ "bong bóng" BĐS từng xảy ra ở Mỹ khi BĐS liên tục tăng trưởng nóng. Những khoản vay dùng BĐS thế chấp được "trái phiếu hóa" thành sản phẩm tài chính thế chấp, mua bán trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường BĐS suy thoái, giá trị BĐS giảm, các tổ chức tài chính thua lỗ, người gửi tiền hoảng loạn rút tiền hàng loạt... dẫn đến mất thanh khoản.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, ở Việt Nam khó xảy ra hiện tượng "bong bóng" bởi không có trái phiếu BĐS tái thế chấp. Tỷ lệ BĐS giao dịch nhỏ, trong khoảng 85 triệu mét vuông sàn nhà ở xây mới trong năm 2010, chỉ có 30% là nhà ở do doanh nghiệp kinh doanh bán ra thị trường, còn lại người dân tự xây dựng để ở. Mặt khác, dư nợ BĐS chiếm 9-10% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng, trong đó nợ xấu chiếm khoảng 2%. Hơn nữa, nhu cầu về loại BĐS văn phòng, khách sạn, dịch vụ thương mại, nhà ở còn rất lớn. Để đạt mục tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân lên 25m2/người vào năm 2020, mỗi năm phải xây mới 100 triệu mét vuông sàn nhà ở. Vì vậy, hiện tượng thị trường BĐS vừa qua là "đóng băng" giao dịch nhà ở thương mại tạm thời hoặc ở những phân khúc thị trường nhất định.

Hạn chế rủi ro, tạo đà phát triển bền vững

Không xảy ra "bong bóng", nhưng thị trường BĐS gần đây luôn bộc lộ nhiều tiềm ẩn rủi ro. Tại hội nghị trực tuyến sơ kết 6 tháng đầu năm 2011, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, vấn đề của thị trường BĐS là giá hàng hóa ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Cơ cấu hàng hóa mất cân đối, nhà ở chung cư chỉ chiếm 4% tổng nhà ở đô thị; quá nhiều căn hộ cao cấp, thiếu sản phẩm phù hợp với đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp. Hệ thống tài chính chưa hoàn thiện, thị trường phụ thuộc vào động thái của chính sách tài chính, tiền tệ. Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ, kích giá, mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông còn phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tốc độ triển khai dự án nhà ở chưa được cải thiện, việc chậm triển khai hạ tầng xã hội, cung cấp dịch vụ trong khu đô thị mới cũng như việc lựa chọn địa điểm phát triển dự án chưa phù hợp không thu hút người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

Bộ Xây dựng đã đề xuất các giải pháp chấn chỉnh thị trường BĐS theo hướng kiểm soát dòng vốn đầu tư, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro cao; phát triển đa dạng cơ cấu nhà ở; tăng tỷ trọng nhà chung cư cao tầng, với cơ cấu diện tích vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân; không triển khai dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị. Bộ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ dự án, để sản phẩm BĐS nhà ở sớm đủ điều kiện tham gia thị trường. Bộ Xây dựng và các ngành, địa phương đang tập trung nguồn lực cho chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, nhà ở cho hộ nghèo nông thôn và có cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho thuê để điều tiết thị trường. Với 94 dự án nhà cho sinh viên được phân bổ vốn, đã có 54 dự án hoàn thành, cung cấp chỗ ở cho 125.000 học sinh, sinh viên. Trong khi đó, đã có 39 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, 25 dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp được khởi công; một số dự án tại Hà Nội, Đà Nẵng… đã bán cho đối tượng theo quy định. Tuy nhiên, với nhóm dự án này, việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi rất khó khăn, mới có 5 dự án ký hợp đồng vay ưu đãi 740 tỷ đồng. Mặc dù được phân bổ từ ngân sách, song tỷ lệ giải ngân vốn dự án nhà ở sinh viên cũng chỉ đạt 43%.