Thị trường BĐS: Cơ hội nhìn lại và tự điều chỉnh

Thị trường bất động sản vẫn đang trong thời kỳ “đóng băng”, giá đã giảm tới mức kỷ lục.   Ảnh: Đàm Duy

Bình luận về những vấn đề của thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói, thực tế thị trường BĐS mới hình thành vài năm gần đây, bước đầu đã tạo dựng được khung pháp lý nhưng chưa hoàn chỉnh. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, bình quân mới đạt 16-17m2/người, số hộ có mức bình quân 5m2/người còn khá nhiều, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Nhu cầu lớn tạo ra lợi nhuận lớn, từ đó hút các DN đầu tư vào lĩnh vực này, nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá nhà lên quá cao. Thời gian đầu anh nào cũng kỳ vọng vào nhà cao cấp, tức là trông vào người có tiền, nên chạy quá mức theo phân khúc căn hộ diện tích lớn, mức độ hoàn thiện rất cao. Tiếp đó, do quy mô, năng lực DN BĐS hạn chế, không đủ vốn đầu tư dài hơi nên thị trường tập trung vào phân khúc "ăn liền" như nhà thấp tầng, phân lô. Hầu hết các dự án trong thời gian đầu tỷ lệ nhà thấp tầng rất lớn, thậm chí có dự án bán nhà thô, bán đất rồi mới lấy tiền xây nhà cao tầng, tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển đô thị rất thấp.

Được phân cấp, phân quyền, các địa phương có toàn quyền quyết định về chủ trương giao đất, giao dự án… dẫn đến tình trạng dự án manh mún, không khớp nối hạ tầng, không có người ở vì thiếu hạ tầng. Trong hệ thống các chỉ tiêu kinh tế - xã hội không có tiêu chí về nhà ở; không điều tra cụ thể về tình hình nhà ở, nhu cầu của xã hội về nhà ở, tỷ lệ giàu nghèo ra sao? Với sự phát triển như vậy, cộng với khủng hoảng kinh tế thế giới và kinh tế nội tại lạm phát cao, dòng tiền đầu tiên bị siết là dòng tiền vào BĐS. Tính thanh khoản giảm, một là do nhiều hàng hóa giá cao, hai là hàng hóa ở dạng bán thành phẩm, mà lại bị đình hoãn dở dang, không triển khai được tiếp. Trong bối cảnh khủng hoảng như thế cũng có yếu tố tâm lý chờ giá chạm "đáy". Trong các con số thống kê có thể thấy ngoại tệ và vàng trong dân rất lớn, tiền đồng trong dân cũng rất lớn, nhưng do tâm lý, thông tin không tốt nên người dân không an tâm, tạm thời đình lại không mua bán. Họ mua vàng để đấy, mua đô la để đấy hoặc gửi tiết kiệm. Lãi suất tiết kiệm có lúc cũng rất cao, còn lợi hơn cả đầu tư BĐS.

Một câu hỏi được đặt ra là liệu đến lúc này, giá BĐS đã "chạm" đáy như kỳ vọng của người dân hay chưa? Theo nhiều chuyên gia, suốt từ tháng 6-2011 đến nay, giá BĐS đã giảm đáng kể do những tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, cắt giảm nguồn vốn vào BĐS và cả yếu tố tâm lý người mua khiến giao dịch ngừng trệ. Đặc biệt, thị trường phía Nam giá nhà xuống rất thấp, có thể nói đã "chạm đáy", bằng với giá trị thực. Ở miền Bắc cũng đã chứng kiến việc giới đầu cơ ồ ạt bán tháo, giá bán giảm hàng chục phần trăm so với thời điểm đầu năm 2011 ở nhiều dự án. Tuy nhiên, việc giảm giá không quan trọng bằng việc các giao dịch mua bán "đông lạnh". Giá giảm là lành mạnh nhưng giảm mà không mua được, không bán được dễ dẫn đến tác động tiêu cực. Ông Nam cho biết: "Việc kéo giá BĐS xuống chắc chắn vẫn phụ thuộc vào thị trường, giá cao quá không có người mua trong khi đến kỳ hạn phải trả ngân hàng buộc anh phải giảm giá. Mặt khác, chính sách tiền tệ vẫn kiến nghị không mở vào phân khúc cao cấp; không cho vay xây dựng khu đô thị, văn phòng cao ốc, trung tâm thương mại; vay GPMB… Nhà nước điều hành bằng công cụ tài chính". Cũng theo ông Nam, khó có thể xảy ra làn sóng "đại hạ giá" nhưng có thể diễn ra việc chuyển nhượng dự án, chủ yếu cho nhà đầu tư nước ngoài. Dù sao, đây cũng là dịp để thị trường tự điều chỉnh, người tiêu dùng có lợi khi giá mua giảm, DN BĐS thiết lập lại chính sách đầu tư, cơ cấu sản phẩm theo hướng chuẩn xác hơn, cơ quan quản lý rút kinh nghiệm trong điều hành hướng thị trường sát với nhu cầu thực hơn.