Thị trường BĐS 2011: Còn nhiều thách thức

Kỳ vọng nửa cuối năm

"Trong 6 tháng đầu năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam sẽ đối mặt với nhiều thử thách, tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ đạt kết quả tốt hơn vào thời điểm 6 tháng cuối năm"- ông Troy Griffiths - Giám đốc quốc gia về nghiên cứu và định giá của Công ty Savills Việt Nam nhận định. Theo ông Troy Griffiths, những đổi mới mạnh ở Việt Nam ngày càng mang lại nhiều cơ hội đầu tư, khai thác BĐS. Nhất là khi nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng, với tốc độ tăng GDP ổn định, tỉ lệ đô thị hóa cao và số người giàu tăng lên sẽ mang đến tiềm năng lớn đặc biệt đối với các sản phẩm nhà ở. Bên cạnh đó, nhiều dự án cơ sở hạ tầng sẽ hoàn tất trong khoảng thời gian ngắn sắp tới, đồng thời sự phát triển vững chắc của khu vực doanh nghiệp cùng với xu hướng cổ phần hóa của các doanh nghiệp nhà nước cũng tạo nhiều cơ hội hơn cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, thách thức với thị trường BĐS cũng không ít. Các vấn đề kinh tế như giá trị của VND và lãi suất cao đòi hỏi phải có những chính sách áp dụng nhất quán và rõ ràng. Nguồn vốn từ bên ngoài của nhiều dự án BĐS cùng với lãi suất cho vay cao sẽ tiếp tục hạn chế định mức cho vay. Sự hồi phục mạnh của các nước láng giềng sẽ là tiềm năng cạnh tranh rất lớn trong khu vực. Là một phần của nền kinh tế toàn cầu, việc đánh giá phải dựa trên các đối thủ trong khu vực và xem Việt Nam được xếp hạng ra sao về tính minh bạch. Các nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội lựa chọn nơi đầu tư và do Việt Nam liên tục xếp ở vị trí thấp về tính minh bạch trong thị trường BĐS, nên có thể dễ dàng giải thích tại sao vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài lại chảy vào các nước lân cận với thị trường mở hơn. Hầu hết những chính sách gần đây đều có tác động tích cực, tuy nhiên ảnh hưởng của việc thay đổi chính sách là thường mất một khoảng thời gian nhất định để làm minh bạch toàn bộ nền kinh tế.

Cung - cầu đều tăng

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, mặc dù trong quí IV-2010 một lượng cung lớn căn hộ từ 13 dự án mới được đưa ra thị trường song việc tiêu thụ vẫn khá tốt. Ở thị trường sơ cấp, 80% nguồn cung đã được bán hết, trong đó các dự án hạng B đạt 85%, tăng 10% so với quí III-2010; các dự án hạng C bán đạt 95%; duy chỉ có dự án hạng A hoạt động không tốt. Ở thị trường thứ cấp, nguồn cung ước tính khoảng 39.300 căn, trong đó quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung toàn thị trường. Giá chào bán được ghi nhận tăng 4,5% so với quí III-2010. Cao nhất là khu vực quận Hoàn Kiếm, dao động trong khoảng 4.000-4.500 USD/m2, Tây Hồ 2.000-2.500 USD/m2, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa 2.000 USD/m2. Dao động trong khoảng 1.500-2.000 USD/m2 là khu vực Hoàng Mai, Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân; trong khoảng 1.000 USD/m2 là khu vực Long Biên, Hà Đông và dưới 1.000 USD là khu vực Gia Lâm. Dựa vào tiến độ thi công và tình trạng các dự án đã xác định trong tương lai, Savills ước tính có khoảng 19.000 căn hộ từ hơn 30 dự án gia nhập thị trường sơ cấp trong năm 2011. Trong khi đó, nguồn cầu cũng gia tăng cùng với tăng trưởng dân số, gia tăng đô thị hóa và thay đổi phong cách sống cũng như cơ cấu hộ gia đình.

Ở thị trường biệt thự, nhà liền kề, trong quí IV-2010 có 86 dự án, với 12.300 biệt thự và 15.500 nhà liền kề được tung ra thị trường. Quận Hà Đông giữ vị trí đứng đầu về nguồn cung với 8.300 căn, tương ứng 35% tổng lượng cung ở thị trường thứ cấp. Nhìn chung giá tiếp tục tăng ở hầu hết khu vực, trong đó cao nhất là khu vực Cầu Giấy nhờ hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt hơn. Trong trung hạn, ước tính có khoảng 69 dự án tham gia thị trường và đây được xem là kênh đầu tư hấp dẫn với khách hàng có tiềm năng về tài chính.

Đối với văn phòng cho thuê, Cầu Giấy, Từ Liêm là khu vực có tốc độ tăng diện tích cao nhất. Công suất thuê trung bình đạt khoảng 90%, giá thuê giảm nhẹ. Trong 4 năm tới, có gần 1,5 triệu mét vuông sàn văn phòng cho thuê từ 125 dự án gia nhập thị trường. Năm 2011, thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng nhanh vượt xa nhu cầu. Khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn do giá thuê thấp hơn và các ưu đãi được các chủ đầu tư đưa ra.