Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo quy luật cung - cầu?

Mục đích là hạn chế rủi ro

Đã từng là kênh đầu tư gây ra nhiều nợ xấu cho hệ thống ngân hàng, với những khoản vay khổng lồ không có thời hạn trả, BĐS bị coi là nỗi "ám ảnh" của nền kinh tế. Giá BĐS tăng với tốc độ "phi mã" khiến có một thời kỳ kênh đầu tư này "làm mưa, làm gió", gây ra sự bùng nổ dự án, với sự tham gia của hàng loạt "đại gia". Tuy nhiên, như quả bóng sau một thời gian dài bị bơm căng, thị trường BĐS cuối cùng cũng rơi vào tình trạng "vỡ" và chịu ảnh hưởng trực tiếp không chỉ có các nhà đầu tư mà còn cả hệ thống ngân hàng. "Đổ" quá nhiều vốn vào thị trường BĐS, dễ dãi cho vay thực hiện dự án, nhiều ngân hàng đã phải chấp nhận bị "xóa tên" do không thể xử lý nợ xấu. Một số ngân hàng khác chừng mực hơn, hoặc vốn dày hơn, tuy không bị NHNN mua lại với giá 0 đồng hay bị sáp nhập vào một ngân hàng khác, cũng phải chật vật xoay xở để thu hẹp "nợ xấu" BĐS. Đến nay, phần lớn nợ xấu đã được xử lý, dòng chảy của nền kinh tế đã được thông, song không thể không cẩn trọng hơn trong việc "rót" vốn huy động lớn cho ngành này.

Đó là lý do NHNN đưa ra dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, ngày 20-11-2014, của NHNN. Theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN: "TCTD được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa là 60%"; các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS được xếp vào "nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%" đã tạo một cơ chế khá mở cho thị trường này. Để hạn chế rủi ro, NHNN có ý tưởng "thắt lại" quy định với đề xuất tỷ lệ sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay đối với các khoản vay trung, dài hạn chỉ còn tối đa là 40% và thay đổi hệ số rủi ro...

Những quan điểm trái chiều

Ngay khi Dự thảo sửa đổi được đưa ra lấy ý kiến, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị gửi các ban, ngành chức năng với nội dung: "Nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%, có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi... tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp (DN) phát triển dự án BĐS (có thể làm giảm nguồn cung, tăng dự án dở dang). Ngoài ra, việc điều chỉnh còn có thể tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp ở đô thị và tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS…".

Tuy nhiên, đại diện một số DN lại có quan điểm trái ngược. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất lành: "Việc NHNN lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36 nhằm tránh rủi ro khi đổ vốn vào thị trường này trong thời gian tới, do giá BĐS đang tăng trở lại. Nếu không hạn chế sẽ dẫn đến nguy cơ vốn "chảy" không đúng chỗ làm cho thị trường phát triển lệch lạc, gây ra "bong bóng" BĐS. Hiện, giá BĐS đã tăng 10-15% tùy theo từng dự án".

Lý giải nguyên nhân của việc giá BĐS tăng mà không phải do nhu cầu quá lớn, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng: "Thực tế, thị trường BĐS phục hồi từ năm 2014 nhờ nguồn vốn ngân hàng, trong đó có những dự án đã bị "ngủ quên" trong thời gian dài, nay nhờ nguồn vốn ngân hàng để vực lại, khiến số vốn đầu tư cho dự án tăng cao so với giá trị thực. Ngoài ra, không ít DN đã "đổ" một lượng tiền lớn vào quảng bá, nên chi phí cho dự án cũng bị "đội" lên. Nếu các DN tiếp tục đẩy thị trường BĐS phát triển không theo nhu cầu thị trường sẽ thêm một lần nữa gây ra hệ quả xấu. Bởi vậy, việc NHNN "siết" lại tỷ lệ sử dụng vốn cho vay đối với trung, dài hạn được coi như một chiếc "thẻ vàng" để cảnh báo, hạn chế đầu cơ BĐS. DN cần xem xét nhu cầu thị trường để có đánh giá, kế hoạch khả thi, tạo ra những sản phẩm bán phù hợp. Còn việc NHNN đưa hệ số rủi ro của các khoản phải đòi đối với kinh doanh BĐS lên 250% là một lời cảnh báo, có thể xảy ra nguy cơ "bong bóng". Bởi vậy, vốn vào BĐS nên "chảy" đúng chỗ, NHNN nên mở tín dụng đối với những dự án nhà ở xã hội, ưu đãi cho vay các dự án căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng để định hướng thị trường, đáp ứng đúng nhu cầu của đông đảo người dân.