Thị trường bất động sản: Lại lệch cung - cầu

Giao dịch căn hộ giảm mạnh

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) cho biết, nếu năm 2015 thị trường bất động sản của thành phố tăng trưởng mạnh trên tất cả các phân khúc thì trong 6 tháng đầu năm 2016 lại có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, như giao dịch giảm, có dấu hiệu “lệch” sang phân khúc cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền. Đáng chú ý, có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp mua đi bán lại…

Thống kê từ Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cũng cho biết, lượng căn hộ bán được trong quý II-2016 trên thị trường TP Hồ Chí Minh giảm mạnh. Cụ thể có 5.887 căn hộ được bán, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước. Trong khi đó nguồn cung trong quý này lại tiếp tục tăng mạnh với 10.107 căn hộ mới. Đáng lo ngại, nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất với khoảng 41%, tiếp sau là phân khúc hạng sang với 22%. Theo CBRE, nguồn cung quá cao khiến lượng giao dịch không thể theo kịp với nguồn cung mới mỗi quý. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 16% trong quý này, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 9% so với quý trước.

Nguồn cung chưa dừng lại khi số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho biết, từ quý II-2016 đến 2018, dự kiến có tới hơn 67.600 căn hộ sẽ đưa ra thị trường. Theo ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, trong các năm 2017-2018 nguồn cung nhà hoàn thiện rất lớn với tốc độ tăng trung bình 200% mỗi năm, chắc chắn tác động đến thị trường.

Chuyển hướng sang “căn hộ trụ cột”

Dù tổng lượng tiêu thụ căn hộ trong quý II giảm mạnh thì theo CBRE, riêng các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp vẫn tăng trưởng tốt. Lượng tiêu thụ các căn hộ này chiếm 37% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường, cao nhất trong các phân khúc. Thực tế, có rất nhiều người đã có một khoản tiền tích lũy muốn mua nhà để “an cư” nhưng vẫn không thể mua được vì rất khó tìm được các căn giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoReA, hiện phân khúc nhà ở thương mại 1 đến 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường đáp ứng nhu cầu mua để ở của đông đảo người tiêu dùng. Hiện tại, dù nguồn cung tăng cao nhưng phân khúc căn hộ với giá bán vừa túi tiền vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu, rất thiếu trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, từ giữa năm 2015, thị trường có dấu hiệu không bình thường, phát triển mất cân đối khi thiếu vắng căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng, mà xuất hiện hàng loạt dự án căn hộ trên 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, một trong những tín hiệu tốt là không ít chủ đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng kinh doanh từ căn hộ cao cấp sang căn hộ có giá vừa túi tiền hơn. Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Him Lam Land vốn chỉ đầu tư các căn hộ giá cao cho biết, từ nay đến cuối năm 2016 công ty sẽ tung ra thị trường TP Hồ Chí Minh khoảng 2.000 căn hộ có diện tích trung bình 65m2 và có giá từ 1,1 đến 1,5 tỷ đồng/căn phù hợp với phần lớn nhu cầu người mua nhà ở thật. “Đánh dấu” cho sự chuyển hướng thị trường này, Công ty Him Lam vừa tung ra dự án Him Lam Phú Đông ở sát đại lộ Phạm Văn Đồng với 400 căn hộ có giá 1,1 - 1,2 tỷ đồng/căn. Theo ông Ngô Quang Phúc, chiến lược đưa ra thị trường những căn hộ có giá xoay quanh 1 tỷ đồng là nhằm đa dạng hóa sản phẩm của công ty và hướng đến khách hàng có nhu cầu ở thật đang rất lớn hiện nay, đặc biệt là người trẻ.

Dự báo về thị trường trong các tháng cuối năm, theo bà Dương Thị Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE, bất động sản sẽ sôi động trở lại khi nhiều chủ đầu tư hiện có kế hoạch chào bán các dự án mới, dự báo thổi một làn gió mới cho thị trường. Tuy nhiên, thách thức cũng không hề nhỏ, nguồn cung gia tăng, áp lực cạnh tranh và phân loại sản phẩm sẽ ngày càng khốc liệt. Còn HoReA dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2016 sẽ tốt hơn các tháng đầu năm, nhưng nhìn toàn cục cả năm 2016 thì vẫn trong trạng thái chững và tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn.