Siết cho vay bất động sản để hạn chế sự tăng trưởng nóng

Doanh nghiệp bất động sản lo lắng

Theo nội dung của dự thảo Thông tư 36, giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng ​giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Ngay lập tức, các doanh nghiệp và Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản đã có những phản ứng khá mạnh xung quanh dự thảo này.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản gửi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan và ban ngành, kiến nghị chưa nên sửa đổi thông tư 36.

Theo VNREA, thị trường bất động sản mới phục hồi, chỉ có một số dự án bất động sản tốt có thanh khoản cao, còn hầu hết nhiều dự án vẫn khó khăn. Nếu điều chỉnh Thông tư 36 sẽ có tác động tiêu cực, ảnh hưởng xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan. Như vậy, cả nền kinh tế sẽ bị tác động xấu.

Cũng theo lý giải của VNREA, bên cạnh việc góp phần tác động tích cực cho sự phát triển chung của nền kinh tế, bất động sản hiện nay đang được quản lý khá hiệu quả. Việc kiểm soát năng lực các doanh nghiệp tốt hơn với quy định nâng cao vốn pháp định từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng.

Ngoài ra, hiện dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế ở mức hợp lý, khoảng 360.000 đến 380.000 tỷ đồng trên tổng số 4 triệu tỷ đồng​ (khoảng dưới 10%). Trong khi đó, thông thường ​dư nợ vào khoảng 15% mới cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế cho vay. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, nhất là tại các đô thị còn rất cao, các dự án vừa mới bắt đầu được hồi phục lại. Tại nhiều địa phương bất động sản còn khó khăn trong khi nguồn vốn chủ yếu cho thị trường hiện nay là tín dụng ngân hàng.

Với những lý do trên, VNREA đề nghị Thống đốc Ng​ân hàng Nhà nước Việt Nam không điều chỉnh ​Thông tư 36 để đảm bảo sự ổn định và phát triển của bất động sản.

Một lãnh đạo doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản cũng cho rằng, thị trường bất động sản bao giờ cũng có chu kỳ lên xuống, năm 2014-2015 thị trường mới bắt đầu đi lên và phải nhiều năm nữa thị trường mới xuất hiện bong bóng. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu đầu tư chính đáng của nhà đầu tư rất lớn. Vì vậy, không thể "phanh gấp" thị trường bằng cách siết chặt tín dụng bất động sản lại như dự thảo sửa đổi Thông tư 36.

Hạn chế sự tăng trưởng nóng

Phân tích về vấn đề này, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) nhấn mạnh, việc giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% là động thái giúp giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, phần lớn các khoản cho vay lĩnh vực bất động sản đều là các khoản vay trung và dài hạn nên động thái này cũng cho thấy Ngân hàng Nhà nước muốn hạn chế sự tăng trưởng nóng của tín dụng chảy vào kênh bất động sản.

BVSC cũng đưa ra số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua. Tính đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015).

Chuyên gia BVSC đánh giá việc thu hẹp dòng chảy tín dụng có thể khiến lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này tăng nhẹ, thậm chí nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay của ngân hàng, đặc biệt ở phân khúc trung, cao cấp, qua đó tác động xấu đến lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp này.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, đối với việc kéo tỷ lệ cho vay vốn ngắn hạn xuống còn 40% để siết lại tín dụng vào bất động sản ở thời điểm này là hợp lý.

Ông Hiếu lý giải, gần đây tín dụng đổ vào bất động sản đang tăng cao, không những thế lại có xu hướng tăng nhanh và mạnh. Trong khi đó, nền kinh tế Việt Nam trên bình diện các con số thì tất cả các khía cạnh từ tăng trưởng, lạm phát… đều tốt nhưng nội lực thực chất của nền kinh tế nước ta hiện nay chưa được như vậy. Nếu không chặn lại sẽ rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản.

Về phía mình, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước lý giải, việc điều chỉnh chính sách nói trên không mang ý nghĩa về động thái “nới lỏng” hay “siết chặt” vốn tín dụng vào lĩnh vực này. Đây chỉ là một thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản trong việc tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay.

Cũng theo đại diện ngân hàng nhà nước, chính sách tiền tệ không phải là biện pháp duy nhất để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hiện nay, khi thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi” của mình. Vì vậy, cần có chính sách để hạn chế dần nguồn vốn này và gia tăng các nguồn vốn khác vào.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết sẽ lắng nghe ý kiến đóng góp từ nhiều phía, sau đó sẽ nghiên cứu tỷ lệ tăng, giảm cho phù hợp nhằm tránh những tác động không đáng có đối với thị trường./.