Sẽ "nóng" nhưng không "sốt"

Tuy nhiên, ngoại trừ cơn sốt kéo theo sự tăng giá BĐS khu vực phía Tây Hà Nội, còn lại trong quý I/2010, thị trường BĐS Hà Nội tương đối bình lặng.

Thị trường nhà ở để bán: nhu cầu cao với các căn hộ có giá dưới 1000 USD/m2

Theo nghiên cứu của Công ty TNHH CB Richard Elis Việt Nam (CBRE), công ty chuyên tư vấn, quản lý, định giá BĐS, ở quý I/2010, trên thị trường Hà Nội có 5.067 căn hộ được chào bán, tương ứng với hơn 1/3 tổng cung mới trong cả năm 2009, kế tiếp số lượng chào bán lớn của quý IV/2009. Căn hộ trung cấp chiếm 91% tổng cung mới, số còn lại thuộc về căn hộ hạng sang và bình dân; không có căn hộ hạng sang nào được chào bán trong quý.

Ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết: Thị trường sơ cấp trong quý 1/2010, ghi nhận nhu cầu cao của khách hàng với các căn hộ có giá dưới 1.000 USD/m2. Ví như dự án nhà ở giá thấp khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) có 200 căn và khu CT5- Lô M- Tân Triều (Thanh Trì), có 812 căn đã được bán hết vèo trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, các khách hàng có nhu cầu thấp với các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2. Do đó, một số dự án cao cấp đã chào bán trong quý trước phải chào bán lại trong quý này vì tiến độ bán hàng chậm. Bên cạnh đó, việc VNĐ giảm giá khiến cho các căn hộ được chào bán bằng USD trở nên đắt đỏ hơn.

Ở thị trường thứ cấp, khối lượng giao dịch thưa thớt trên khắp các sàn giao dịch BĐS do nhiều nguyên nhân như: kỳ nghỉ Tết âm lịch kéo dài; vụ cháy chung cư ở đường Lê Văn Lương làm 2 người thiệt mạng gây tác động không nhỏ đến những người muốn mua căn hộ; lãi suất ngân hàng tăng cao; nguồn cung đất nền tăng, thu hút nhà đầu tư…

Trên thị trường sơ cấp, 73% số lượng căn hộ chào bán nằm trong khoảng giá từ 700 – 900 USD/m2, thể hiện xu hướng giá cả ngày càng phù hợp hơn với người mua. Ở thị trường thứ cấp biến động giá không đáng kể trong cả 4 phân khúc thị trường. Tuy nhiên, giá đất tăng đột biến lên tới 35% ở khu vực phía Tây, đặc biệt dọc đường Lê Văn Lương – Láng Hòa Lạc và quận Hà Đông do trục đường Khuất Duy Tiến – Linh Đàm đã thông xe; Tiến độ xây dựng tại khu vực lân cận tiến triển tốt như (Charmvit, No5, Star City, HUD Tower, hệ thống cáp điện ngầm…); sàn vàng đóng cửa, xuất hiện tiền nhàn rỗi và đặc biệt là tâm lý sốt theo đám đông…

Nhìn chung cùng với quá trình Hà Nội mở rộng về phía Tây, phần lớn các dự án chung cư diễn ra tại các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông và Từ Liêm, nơi ít bị hạn chế về độ cao và nguồn cung đất cũng dồi dào hơn. 87% dự án chung cư trong quý I/2010, được đặt tại các quận, huyện phía ngoài thành phố, bao gồm Hoài Đức, Thanh Trì và Hà Đông. Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện khiến khu vực phía Tây trở nên hấp dẫn hơn với người mua nhà tiềm năng, do giao thông giữa các địa điểm này với khu vực trung tâm ngày càng thuận tiện và dễ dàng hơn.

Theo dự báo của Savills (một công ty cũng chuyên về tư vấn, quản lý, định giá BĐS), thị trường sơ cấp trong quý 2/2010 có thể nhận thêm một nguồn cung mới với khoảng 1.990 căn hộ từ 7 dự án. Nửa sau của năm nay có thể có nguồn cung mới gần 2.000 căn từ 9 dự án. Ngoài ra, ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ sẽ bước vào thị trường vào năm 2011. Bên cạnh đó, một lượng cung chưa xác định từ các khu đô thị mới cũng sẽ gia nhập thị trường trong tương lai.

Nguồn cung trong tương lai sẽ chú trọng hơn vào mảng nhà ở bình dân (giá dướI 1000 USD/m2), do mảng thị trường này đang thiếu nguồn cung mà nhu cầu khá lớn.

Kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi và dự báo sẽ được hồi phục trong giai đoạn 2010 - 2011, điều này có thể thúc đẩy nhu cầu về căn hộ trong tương lai gần.

Thị trường BĐS có thể sẽ thu hút thêm một lượng nhà đầu tư, những người phải tìm kênh đầu tư mới sau khi các sàn vàng đóng cửa trước thời hạn 31/3/2010 theo quyết định của Thủ tướng Chính Phủ.

Thị trường văn phòng: Giá cho thuê tiếp tục giảm

Savills ghi nhận thị trường BĐS Hà Nội quý 1/2010 có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng nhẹ 3,5% so với quý 4/2009, bao gồm 86 văn phòng các hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thành phố. Hai tòa nhà văn phòng mới là Hà Nội Tourism Tower (quận Hoàn Kiếm) và Sky City Tower (quận Đống Đa) đã bổ sung thêm khoảng 17.600 m2 diện tích văn phòng vào tổng nguồn cung.

Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý này đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước và tương đương với mức tăng đạt được trong quý 3/2009. Công suất thuê của văn phòng hạng B và C quý này cũng thu được dấu hiệu lạc quan hơn so với quý 4/2009. Trong khi đó, giá thuê văn phòng trên tất cả các hạng vẫn tiếp tục xu hướng giảm, thấp hơn 3,6% so với quý 4/2009, đạt khoảng 27 USD/m2/tháng.

Mặc dù nền kinh tế Việt Nam có nhiều dấu hiệu phục hồi kể từ cuối 2009 cũng như các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang dần quay lại, nhu cầu văn phòng trong quý 1/2010 vẫn rất thấp. Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể trong khi văn phòng hạng B giảm tới một nửa. Văn phòng hạng C vẫn tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Trước những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo.

Trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu m2 văn phòng từ 120 dự án dự kiến sẽ có mặt trên thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung. Ước tính khu vực quận trung tâm thành phố chỉ chiếm khoảng 5% lượng cung mới này.

Tuy nhiên, với tình trạng chậm tiến độ và trì hoãn vốn rất phổ biến ở Việt Nam, nhiều khả năng những dự án này sẽ đi vào thị trường muộn hơn dự kiến.

Giá thuê dự báo sẽ tiếp tục xu hướng giảm, tuy nhiên, sẽ có thể phục hồi trong vòng 12 đến 16 tháng. Vào thời điểm này, dự tính nhiều khách thuê sẽ linh hoạt tìm địa điểm thuê mới tại các khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung trong khu vực trung tâm thành phố được phủ kín. Do vậy, thị trường văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ cuối 2010 cho đến nửa đầu 2011.

Thị trường căn hộ dịch vụ: Áp lực cạnh tranh lớn

Tổng nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý I/2010 không thay đổi so với quý IV/2009. Hiện 41 tòa nhà căn hộ dịch vụ thuộc phạm vi nghiên cứu của Savills cung cấp cho thị trường khoảng 222.000m2, tương ứng với hơn 2.209 căn hộ. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, tổng cung của quý này đã tăng 7%, tương đương với hơn 100 căn hộ dịch vụ.

Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội có diện tích dao động từ khoảng 40m2 tới 750m2.

Hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ trong quý I/2010 khá ổn định so với các phân khúc thị trường khác. Công suất thuê bình quân tăng nhẹ 1% so với quý IV/2009 và 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, giá thuê bình quân giảm 0,3 USD/m2/tháng so với giá thuê tại thời điểm quý IV/2009. So với quý I/2009, giá thuê giảm khoảng 4%, tương đương với 1,1USD/m2/tháng.

Tổng số căn hộ khách thuê trong quý này cao hơn khoảng 4 căn so với quý IV/2009. Do vậy, công suất thuê trong quý I/2010 chỉ tăng nhẹ. Chủ của hầu hết các căn hộ dịch vụ đưa ra mức giá thuê thấp hơn một chút so với quý trước.

Khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài. Do vậy, có thể thấy nguồn cầu của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớn đến từ các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ nước ngoài và các công ty nước ngoài.

Năm 2010 được đánh dấu là mốc quan trọng trong lĩnh vực thương mại với một loạt các Hiệp định thương mại tự do ASEAN-Trung Quốc, ASEAN-Úc-New Zealand ký kết và có hiệu lực từ ngày 1/1/2010. Những sự kiện này có thể làm gia tăng số lượng các công ty nước ngoài vào Việt Nam. Theo đó, cầu về căn hộ dịch vụ có thể sẽ tăng và tạo ra những chuyển biến tích cực đối với phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ.

Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đưa vào thực hiện tại Việt Nam trong 2 tháng đầu năm 2010 là 1,1 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này hứa hẹn xu hướng tăng đối với nguồn cầu căn hộ dịch vụ.

Ở Hà Nội, nguồn cung mới ước tính khoảng 2.300 căn hộ trong 4 năm tới, trong đó 47% thuộc huyện Từ Liêm. Dự kiến nguồn cung mới đưa vào thị trường gồm khoảng 60 căn hộ từ một dự án ở quận Tây Hồ và 84 căn hộ từ dự án Crown Plaza thuộc huyện Từ Liêm trong quý III/2010 và quý IV/2010.

Ông Richard Leech nhận định: Trong năm tới, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ gặp nhiều sự cạnh tranh từ các nguồn thay thế, các chung cư hạng sạng và cao cấp sẽ bàn giao. Nguồn cung tăng có thế tạo sức ép lên giá thuê thực tế, đặc biệt tại các dự án tự quản lý với các dịch vụ hạn chế. Để đáp ứng sự tăng lên của nguồn cung, số lượng người nước ngoài ở Hà Nội cần phải tăng ổn định trong vòng 2-3 năm tới, gần bằng số người nước ngoài sinh sống và làm việc tại TP Hồ Chí Minh hiện nay.

Có thể thấy, thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian qua, có chỗ đã sôi, có nơi vẫn lạnh. Trong thời gian tới, thị trường BĐS nhà ở, căn hộ bình dân dự báo sẽ nóng hơn do nguồn cầu lớn, hút các nhà đầu tư. Thị trường văn phòng, căn hộ dịch vụ sẽ phải tiếp tục đối mặt với việc giảm giá thuê do nguồn cung lớn.