Quỹ đất làm nhà ở xã hội: Tìm giải pháp phù hợp

Nhiều vấn đề bất cập

Theo Nghị định số 100/ 2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Mục đích là tạo ra quỹ nhà ở xã hội - một trong những phân khúc thị trường bất động sản đang rất thiếu, đồng thời bảo đảm cư dân sinh sống được hưởng đầy đủ hạ tầng và tiện ích cần thiết. Song thời gian qua, hầu như không có dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nào thực hiện. Thay vào đó, chủ đầu tư chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị 20% diện tích đất hoặc nộp bằng tiền vào ngân sách địa phương.

Tại Nghị định số 49/2021/ NĐ-CP ngày 1-4-2021 sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Chính phủ đã bỏ các phương án nộp bằng tiền hoặc quỹ nhà mà bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế diễn biến của thị trường bất động sản và quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại cho thấy, quy định phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội nảy sinh rất nhiều bất cập, khiến các chủ đầu tư bế tắc, không thể thực hiện được.

Đại diện Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và gây khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...

theo chuyên gia kinh tế, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì giá rẻ. Việc đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích. Người lao động thu nhập thấp khó tiếp cận và không thể kham nổi chi phí dịch vụ dự án...

Đề xuất hợp lý

Trước những bất cập trên, vừa qua, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép các chủ đầu tư có thể lựa chọn linh hoạt 3 phương thức thực thi quy định này. Một là đóng góp 20% quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội. Hai là đổi quỹ nhà bằng giá trị 20% quỹ đất theo giá đất đã được thẩm định. Ba là cho phép đóng góp bằng tiền tương đương giá trị 20% quỹ đất. Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cũng đề nghị Chính phủ điều chỉnh Nghị định số 49/2021/NĐ-CP theo hướng UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định quỹ đất có vị trí, quy mô phù hợp để phát triển nhà ở xã hội tập trung.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, hiện Bộ đã được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhằm xử lý triệt để những bất cập liên quan đến quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; thay vào đó, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp..., UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Dự kiến, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào kỳ họp thứ năm (tháng 5-2023) và thông qua tại kỳ họp thứ sáu (tháng 10-2023).

Theo Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam (Tập đoàn Tư vấn, quản lý bất động sản Savills) Sử Ngọc Khương, đề xuất mới của Bộ Xây dựng là hoàn toàn hợp lý, giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng chủ động trong việc quy hoạch khu vực nào là nhà ở xã hội, khu vực nào là nhà ở cho người thu nhập thấp..., sẽ tốt hơn cho người được thụ hưởng. Bởi, nhà ở liên quan đến cơ sở hạ tầng, đến bài toán công ăn việc làm cho người dân, không chỉ đơn thuần tạo lập nơi cư trú.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, các dự án nhà ở thương mại thường rất đa dạng. Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhưng cũng có những dự án không phù hợp. Vì vậy, nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn, với giá thành hợp lý hơn, phù hợp khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.