Quản lý phí bảo trì chung cư: Cần cơ chế chặt chẽ ngay từ đầu

Nợ trước ngày 1-7-2015: Khó đòi!

Luật Nhà ở đã quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì khi chưa thành lập được BQT nhà chung cư và phải bàn giao lại khi có BQT. Tuy nhiên hiện nay, tại nhiều chung cư, các chủ đầu tư không chịu bàn giao cho BQT, thậm chí tìm cách chiếm dụng. Theo ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố hiện có 63 chung cư xảy ra tranh chấp, trong đó hầu hết là tranh chấp về sở hữu chung - riêng và quản lý phí bảo trì.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) cho biết, Luật Nhà ở 2005 đã quy định việc nộp phí bảo trì 2% nhưng không có chế tài nên nhiều chủ đầu tư không chịu bàn giao. Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10-12-2015 được kỳ vọng giải quyết được vấn đề này khi quy định từ ngày 1-7-2015 trở về sau chủ đầu tư phải gửi tiền phí bảo trì trong tài khoản tiết kiệm và phải chuyển giao cho BQT. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì BQT chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế.

Tuy quy định rõ ràng như vậy, nhưng theo một số chuyên gia, không dễ cưỡng chế thực hiện. Hầu hết các chủ đầu tư dự án đều vay nợ ngân hàng, mà khi doanh nghiệp nợ thì ngân hàng có quyền xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Quốc Đạt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, cư dân không cần lo lắng việc tài khoản quỹ bảo trì mang tên của chủ đầu tư. Bởi khi doanh nghiệp gửi tiền vào ngân hàng dưới hình thức tài khoản phí bảo trì của cư dân thì ngân hàng không có quyền xử lý vì nguồn tiền này khác với hợp đồng hai bên đã ký kết, cụ thể là không thể lấy tiền phí bảo trì của người dân xử lý nợ của doanh nghiệp. "Chỉ khi nào chủ đầu tư dùng tiền phí bảo trì sai mục đích, không gửi vào ngân hàng bằng tài khoản tiết kiệm, hoặc bỏ trốn… thì việc cưỡng chế mới khó khăn", luật sư Đạt khẳng định. Đồng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết thêm, với những dự án đưa vào sử dụng trước ngày 30-6-2015, khi chưa có quy định chủ đầu tư lập tài khoản tiết kiệm cho quỹ bảo trì thì việc cưỡng chế lấy lại tiền phí bảo trì cho cư dân sẽ rất khó khăn.

Giải quyết từ gốc để tránh việc cưỡng chế

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cần tạo cơ chế chặt chẽ ngay từ đầu để việc thu, sử dụng phí bảo trì đúng mục đích.

Trên thực tế quá trình xây dựng và vận hành chung cư, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng quy định thu phí bảo trì 2% khi mua nhà là không cần thiết và tạo gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Bởi trên thực tế, khi đi vào hoạt động, trong thời gian đầu, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành chung cư, hết thời hạn bảo hành mới sử dụng đến quỹ bảo trì, nếu chung cư bảo đảm chất lượng thì rất lâu mới phải sử dụng đến quỹ này. Các dự án do Công ty Đất Lành làm chủ đầu tư đã đưa vào hoạt động nhiều năm nhưng chưa dự án nào thu phí bảo trì của cư dân. Chung cư Thái An 1 và 2 của Đất Lành đã đưa vào sử dụng hơn 5 năm nhưng vẫn chưa thu phí bảo trì. Dù vậy, hiện quỹ vận hành tòa nhà này vẫn dư 900 triệu đồng từ nguồn thu phí quản lý 4.500 đồng/m2. Chung cư Thái An 3 - 4 hiện đã bắt đầu thu phí bảo trì nhưng chỉ thu từng đợt theo nhu cầu duy tu bảo dưỡng, mỗi đợt 2% của tổng 2% phí bảo trì.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, 2% phí bảo trì là số tiền lớn, với những tòa chung cư cao cấp có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng. Chỉ có 2 người trong BQT quản lý số tiền lớn này, nếu 2 người này đồng tình bán căn hộ và rút tiền gửi thì cư dân sẽ rất khó đòi. Ông Đực kiến nghị không nên thu phí 2% ngay lúc mua nhà mà nên theo nhu cầu duy tu bảo dưỡng của tòa nhà, điều này giảm gánh nặng tài chính và không để số tiền tồn quá lớn mà chỉ có 2 người trong BQT quản lý. Mặt khác, trong số người quản lý phí bảo trì phải có đại diện của chủ đầu tư và họ có trách nhiệm lâu dài với dự án của mình.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, khi giao quỹ bảo trì này cho BQT thì cũng phải có quy định đề phòng sự trục lợi của BQT. HoReA cũng đã có văn bản kiến nghị trong thành phần BQT chung cư cần phải có sự tham gia của UBND phường với tư cách cùng cư dân giám sát các hoạt động của BQT. "UBND phường thật ra đã có trách nhiệm với chung cư vì họ quản lý địa bàn, chịu trách nhiệm gìn giữ trật tự an ninh an toàn trên địa bàn", ông Châu cho biết. Ngoài ra ông Châu cho rằng cần cho phép BQT thuê nhân sự có nghiệp vụ về kế toán để quản trị dòng tiền hoạt động của chung cư, để tránh xảy ra điều đáng tiếc.