Vì đâu giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng cao mới?

Chiều 17-10, tham luận tại toạ đàm Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về thu đô thị mới, do Tạp chí The LEADER tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính đã có những phân tích chuyên sâu về những vấn đề đang tồn tại trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Nhà ở giá rẻ gần như biến mất

Thị trường BĐS đang đà phục hồi tích cực, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế quốc gia, tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, còn nhiều bất cập đang tồn tại, trong đó giá nhà ở tăng cao phi mã, liên tục thiết lập mặt bằng cao mới.

Theo các số liệu thống kê, hoạt động ra mắt, mở bán dự án mới diễn ra sôi động trên phạm vi cả nước, với tâm điểm tập trung tại các khu vực vùng ven Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh (cũ). Trong quý III-2025, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2025, tương đương gấp 2,4 lần so với quý III-2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Về giá bán, trong quý III-2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, đạt mức trung bình 78,9 triệu đồng/m², tăng khoảng 5,0% so với quý trước. Đà tăng chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán giai đoạn tiếp theo với mức giá điều chỉnh tăng lên.

Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư (CHCC) mở bán mới, CHCC sang và siêu sang có xu hướng tăng mạnh, chiếm 42% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong khi đó, căn hộ bình dân có tỷ trọng rất nhỏ, khoảng 3%, đều đến từ các dự án nhà ở xã hội. Tính chung 9 tháng, căn hộ bình dân có tỷ trọng đạt 6% và vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng tăng nhẹ, đạt khoảng 4.000 căn.

“Mặc dù nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng cao, nhưng thị trường đang được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư. Nhu cầu này có hiện tượng “tăng vọt” nhờ dòng tiền được “nới lỏng", nhiều người lựa chọn đầu tư BĐS làm công cụ để đối phó với lạm phát; các dự án đẩy mạnh truyền thông bán hàng trong bối cảnh thị trường phục hồi, hạ tầng phát triển và áp lực lạm phát gia tăng”, ông Đính nêu.

Nguyên nhân và cảnh báo

“Nguyên nhân nào khiến giá nhà liên tục tăng cao?”- Trả lời cho câu hỏi trên, TS Nguyễn Văn Đính nêu yếu tố đầu tiên do nguồn cung khan hiếm. Thực tế, nguồn cung có cải thiện nhưng vẫn thiếu so với nhu cầu đang không ngừng tăng lên cùng quá trình phát triển kinh tế, đô thị hóa. Số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế.

Việc triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và phân cấp, phân quyền cho cấp cơ sở trong khi năng lực, nhân lực tại cấp này còn thiếu và yếu khiến quy trình phê duyệt, xử lý thủ tục đầu tư bị kéo dài. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai hoặc “găm đất" chờ thời, khiến nguồn cung càng khan hiếm.

Tiếp đó, do thực trạng mất cân đối cung - cầu. Thị trường thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Trong khi đó, việc tạo lập quỹ đất mới khó khăn khiến doanh nghiệp có xu hướng tập trung phát triển các phân khúc cao cấp trở lên để tối đa hoá lợi nhuận trong bối cảnh phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt.

Tiếp đó, do chi phí tăng cao, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai - chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Đồng thời, thời gian làm thủ tục kéo dài cũng làm tăng chi phí vốn.

Hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường cũng là một trong những nguyên nhân được chỉ ra. Cá biệt có trường hợp một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt, để gây hiện tượng khan hiếm giả nhằm tạo tâm lý “sợ bị bỏ lỡ” (fomo) cho khách hàng. Trên thị trường cũng xuất hiện một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm, tạo khan hiếm giả sau đó lướt cọc hưởng chênh.

Từ thực trạng trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ ra những nguy cơ gây bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt khi cơ hội sở hữu nhà ở, đặc biệt là người trẻ bị thu hẹp. Đó là việc gây méo mó cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội khi thị trường BĐS phát triển nóng, thu hút lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, gây ảnh hưởng các ngành sản xuất khác.

Ngoài ra, khi nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải sẽ tăng rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Nếu lãi suất biến động hoặc giá BĐS chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao. Tình trạng gom hàng, đẩy giá sẽ khiến thị trường méo mó, giá BĐS không phản ánh giá trị thực.

Trên cơ sở đó, nhiều giải pháp được nêu ra, trong đó đầu tiên là sớm hoàn thiện Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS và các pháp luật liên quan khác trên cơ sở cẩn trọng, bảo đảm chất lượng và hiệu quả. Trong đó, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm với cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công bằng và giảm thiểu tác động đến người dân.

Chuyên gia này cũng đề xuất bãi bỏ hoàn toàn quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 và tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn; khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, thúc đẩy trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn.

Một giải pháp quan trọng nữa là xây dựng các cơ chế, giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản như quỹ đầu tư BĐS, trái phiếu... để giảm thiểu tình trạng phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng khi phát triển dự án hình thành trong tương lai