Giao dịch bất động sản:Cạm bẫy từ quảng cáo sai sự thật

Khi giao dịch phát sinh rủi ro, môi giới thường phủi trách nhiệm còn chủ đầu tư thì thoái thác nghĩa vụ khiến người mua phải tự "chịu trận".

Quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo

Phản ánh đến Báo Hànộimới, anh Lê Hồng Hải (phường Xuân Phương) cho biết, mình vừa trở thành nạn nhân của quảng cáo sai sự thật khi mua căn hộ tại dự án The Emerald 68 (Ngọc Lục Bảo 68) tại tỉnh Bình Dương, nay là thành phố Hồ Chí Minh do Công ty cổ phần Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư.

Đầu năm 2025, anh được nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản The Global Holding tư vấn và khẳng định không phải đóng phí bảo lãnh ngân hàng. Ngày 24-1-2025, trong buổi làm việc với bộ phận chăm sóc khách hàng công ty và đơn vị môi giới The Global Holding, anh Hải yêu cầu văn bản cam kết cấp chứng thư bảo lãnh miễn phí. Dù không ghi rõ trong biên bản, anh được chủ đầu tư hướng dẫn điền phiếu xác nhận nguyện vọng và nhân viên môi giới hứa cấp bảo lãnh không thu phí. Tuy nhiên, ngày 19-2, anh bất ngờ nhận được thông báo phải nộp khoảng 29 triệu đồng phí cấp bảo lãnh nếu muốn nhận chứng thư ngân hàng. Anh Hải vô cùng ngạc nhiên và cảm thấy bị lừa dối.

“Điều khiến tôi bức xúc không chỉ là số tiền phát sinh mà là cách ứng xử của nhân viên môi giới cũng như đại diện chủ đầu tư. Họ hứa hẹn rồi phủi trách nhiệm”, anh Hải bức xúc.

Vụ việc của anh Hải tuy chỉ liên quan đến khoản phí chưa đến 30 triệu đồng nhưng là lời cảnh báo cho nhiều người đang có ý định mua bất động sản. Không ít trường hợp khác đã phải trả giá đắt hơn nhiều vì tin vào quảng cáo và môi giới.

Chị Lê Thu Hà ở phường Ba Đình cho biết, chị từng đặt cọc 100 triệu đồng để giữ chỗ một căn hộ được quảng bá là “chung cư cao cấp tiêu chuẩn 5 sao”. Thế nhưng khi đến tận nơi, dự án chỉ là công trình dở dang, không có tiện ích như bể bơi, tiểu cảnh hay sân chơi như giới thiệu. Dù đòi lại được tiền cọc do thiếu tiêu chuẩn, tiện ích như quảng cáo nhưng quá trình đòi lại tiền của chị Hà vô cùng gian nan.

Thậm chí, có những trường hợp mức độ nghiêm trọng hơn. Đầu năm 2025, Công an quận Long Biên (cũ) đã khởi tố đối tượng Lê Thị Hiền (tỉnh Hải Dương), nay là thành phố Hải Phòng vì có hành vi mở công ty chuyên đăng quảng cáo sai sự thật về các dự án chưa được cấp phép. Hiền còn kêu gọi góp vốn, hứa hoa hồng lên tới 25%. Bằng cách này, chỉ trong 8 tháng (từ tháng 10-2021 đến tháng 6-2022), Hiền đã huy động được hơn 400 tỷ đồng từ 1.600 người và tất cả những người này có nguy cơ mất trắng số tiền tích cóp cả đời.

Cần siết chặt hoạt động quảng cáo

Về trường hợp của anh Lê Hồng Hải, phóng viên Báo Hànộimới đã liên hệ Công ty cổ phần Tập đoàn Lê Phong để làm rõ vấn đề. Tuy nhiên, dù đã gửi thư điện tử từ ngày 26-2 nhưng đến nay phóng viên vẫn chưa nhận được phản hồi. Song, anh Hải cho biết, công ty này đã trả lời anh qua thư điện tử và cho biết căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Hợp đồng mua bán đã đăng ký tại Sở Công Thương cũng quy định rõ điều này. Do đó, chứng thư bảo lãnh không áp dụng cho toàn bộ khách hàng, mà tùy theo nhu cầu tại thời điểm ký kết. Nếu khách hàng yêu cầu cấp chứng thư bảo lãnh, sẽ phải trả phí 1,5% trên số tiền được bảo lãnh, nếu không yêu cầu thì không cần đóng khoản phí này.

Công ty cổ phần Tập đoàn Lê Phong cũng thừa nhận đã tiếp nhận phản hồi của anh Hải về việc thông tin tư vấn chưa đồng nhất của nhân viên. Công ty cho biết đang rà soát toàn bộ quy trình và sẽ kiểm điểm bộ phận dịch vụ khách hàng, đồng thời yêu cầu cá nhân có cam kết riêng với anh Hải phải chịu trách nhiệm thực hiện đúng thỏa thuận.

Trước tình trạng quảng cáo bất động sản sai lệch, phóng đại và không trung thực, Ủy ban Cạnh tranh quốc gia (Bộ Công Thương) đã phát đi khuyến cáo chính thức. Hiện nay, quảng cáo bất động sản xuất hiện dày đặc trên mạng xã hội với lời lẽ đánh mạnh vào cảm xúc khách hàng như “sở hữu ngay, sinh lời siêu tốc”, “tiện ích vượt chuẩn 5 sao”, “pháp lý minh bạch tuyệt đối”…

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là nhiều lời quảng cáo không đúng thực tế, cam kết lợi nhuận phi lý dẫn đến sự chênh lệch giữa thông tin quảng bá và nội dung ràng buộc trong hợp đồng. Khi người mua phát hiện sai lệch thì không thể lấy lại tiền cọc vì hợp đồng không ghi nhận đúng các cam kết.

Ủy ban Cạnh tranh quốc gia khuyến cáo người tiêu dùng không nên đặt niềm tin tuyệt đối vào hình ảnh phối cảnh hoặc lời hứa miệng mà phải thực hiện giao dịch với chủ đầu tư hoặc đại lý được ủy quyền chính thức. Người mua cũng cần yêu cầu cung cấp thông tin pháp lý dự án, hạn chế giao dịch với cá nhân môi giới không có giấy tờ ủy quyền hợp pháp...

Theo luật sư Trần Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Luật AEC, hành vi quảng cáo bất động sản sai sự thật không chỉ vi phạm Luật Quảng cáo mà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể, theo Điều 197, 198 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi năm 2017), hành vi quảng cáo gian dối có thể bị phạt tù đến 5 năm. Ngoài ra, Nghị định số 38/2021/NĐ-CP ngày 29-3-2021 của Chính phủ quy định mức phạt hành chính lên tới 80 triệu đồng cho hành vi quảng cáo không đúng nội dung được phê duyệt.

Luật đã rõ, nhưng thực tế, nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, những tình trạng nêu trên vẫn có cơ hội lan rộng, gây tổn thất nặng nề cho người dân và làm suy giảm niềm tin vào thị trường bất động sản.