Quỹ Nhà ở quốc gia: Đa dạng nguồn vốn, quản lý minh bạch

Các quy định chi tiết liên quan đến quỹ này đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện, lấy ý kiến rộng rãi.

Tập trung nguồn lực hỗ trợ dự án nhà ở xã hội

Nghị quyết số 201/2025/QH15 quy định rõ, Quỹ Nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Quỹ bao gồm quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập, quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập.

Mục đích thành lập quỹ là để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng chia sẻ, một trong những điểm nghẽn ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội thời gian qua là nguồn vốn. Mặc dù cơ chế chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn ưu đãi tương đối đầy đủ, tuy nhiên, các nguồn vốn này chủ yếu từ ngân sách nhà nước, chưa đáp ứng được nhiệm vụ chi đối với nhà ở xã hội.

Do vậy, mục đích của Quỹ Nhà ở quốc gia chủ yếu là đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, để nhiều người được tiếp cận, thụ hưởng loại hình nhà ở này.

Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực xây dựng, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) nhận định, hiện nay, Luật Nhà ở không còn quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành một tỷ lệ căn hộ để cho thuê, nên trên thực tế các chủ đầu tư sẽ bán để thu hồi vốn chứ ít có sản phẩm cho thuê. Ngay cả nhà ở cho thuê, chủ đầu tư cũng thường bán sau một thời gian nhất định nên không có tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở.

“Luật Nhà ở hiện hành chưa có một quỹ tài chính dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội. Một số địa phương có quỹ phát triển nhà ở (quỹ địa phương) nhưng nguồn lực hạn chế và phạm vi hoạt động hẹp. Việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với nguồn vốn đa dạng là điểm mới vượt trội tạo nguồn lực tập trung để hỗ trợ dự án nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu.

Quy định cụ thể bảo đảm nguồn thu ổn định

Ngay sau khi Nghị quyết số 201/2025/QH15 được Quốc hội thông qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao nhiệm vụ cho các bộ có liên quan.

Cụ thể, Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, hoàn thành công việc trong tháng 6. Bộ Tài chính rà soát, bố trí, cân đối nguồn vốn cấp cho quỹ, đề xuất nguồn vốn để thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội. Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát chính sách về đất đai, môi trường có liên quan…

Riêng với Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ đã cơ bản hoàn thiện dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Nghị quyết. Nội dung dự thảo tập trung vào các điều khoản được Quốc hội giao, trong đó có các quy định về Quỹ Nhà ở quốc gia. Dự thảo Nghị định đã được gửi lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và tổ chức, dự kiến hoàn tất, trình Chính phủ ban hành trong tháng 6 nhằm bảo đảm có hiệu lực từ ngày 1-7-2025, đúng theo kế hoạch đặt ra.

Theo đó, hoạt động của quỹ không vì mục đích lợi nhuận nhưng phải bảo toàn vốn và hoạt động độc lập với ngân sách nhà nước. Quỹ chịu sự kiểm tra, thanh tra, kiểm toán về các hoạt động tài chính của cơ quan quản lý nhà nước. Quy định chặt chẽ này nhằm bảo đảm việc huy động, quản lý, sử dụng quỹ đúng mục đích, hiệu quả.

Dự thảo Nghị định cũng quy định rõ về các nhiệm vụ thu, chi, điều lệ hoạt động của quỹ, mối quan hệ giữa quỹ nhà ở trung ương và quỹ nhà ở địa phương.

Đáng lưu ý, nguồn thu của quỹ được quy định từ nhiều nguồn khác nhau. Với quỹ nhà ở trung ương bao gồm: Nguồn thu từ ngân sách nhà nước cấp; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương đang quản lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; nguồn thu từ quỹ nhà ở địa phương trích nộp theo quy định và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Tương tự, nguồn thu của quỹ nhà ở địa phương bao gồm: Nguồn ngân sách địa phương cấp; tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nộp theo quy định; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do địa phương đang quản lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiền đấu giá quyền sử dụng đất; nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước, ngoài nước; các nguồn huy động hợp pháp khác và tiếp nhận khoản điều tiết từ quỹ nhà ở trung ương.

Để bảo đảm nguồn thu ổn định, không phụ thuộc vào các khoản không cố định như tiền bán tài sản công hoặc đóng góp tự nguyện, một số chuyên gia kiến nghị cần quy định rõ trách nhiệm đóng góp cụ thể giữa trung ương và địa phương theo tỷ lệ dân số lao động, tình trạng nhà ở xã hội hiện có và nhu cầu thực tế trên địa bàn. Quy định này sẽ tạo sự công bằng, minh bạch và bảo đảm hiệu quả quản lý, sử dụng nguồn lực từ quỹ.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội:

Tập trung tạo lập nhà ở cho thuê

Nhà ở xã hội cho thuê thường có giá thấp, nguồn thu chỉ đủ để vận hành, duy trì... nên nhà đầu tư không mặn mà đầu tư. Do vậy, phải có Quỹ Nhà ở quốc gia ưu tiên các dự án nhà ở xã hội cho thuê. Thực tế, một bộ phận không nhỏ người mua được nhà ở xã hội sau 5 năm đã phát sinh nhu cầu bán nhà. Một trong những nguyên nhân là do áp lực tài chính. Do đó, Quỹ Nhà ở quốc gia tập trung tạo lập nhà ở cho thuê là hợp lý, giúp người lao động không phải chịu áp lực tài chính.

Theo dự thảo Nghị định của Bộ Xây dựng, các quỹ nhà ở trung ương và địa phương thực hiện đa dạng việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. Ví dụ là: Tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương đang quản lý, nhà ở thuộc tài sản công do địa phương bàn giao, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở sinh viên... Yêu cầu đặt ra là quỹ cần vận hành minh bạch và có cơ chế giám sát.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam:

Chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm

Nguồn vốn từ lâu là điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội. Để tháo gỡ, cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp của doanh nghiệp. Đồng thời cần thúc đẩy việc phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào phân khúc nhà ở xã hội. Cùng với đó, các địa phương phải chủ động ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù, nhu cầu thực tế, đa dạng mô hình, lựa chọn đúng nhóm đối tượng có nhu cầu thật. Các địa phương cần tăng cường thanh tra, giám sát và xử lý nghiêm hành vi trục lợi chính sách, nhũng nhiễu.

Về chính sách đầu ra, cần minh bạch và đơn giản hóa thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm. Có chính sách hỗ trợ cho thuê - thuê mua đối với nhóm người lao động không đủ năng lực tài chính để mua nhà. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội để bảo đảm công bằng, minh bạch và đồng bộ.

Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home Nguyễn Hoàng Nam:

Quỹ nhà ở cho thuê phát huy nhiều ưu điểm

Thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia là chủ trương đúng đắn của Chính phủ với mục đích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê. Chính sách này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt tại các khu công nghiệp, các đô thị lớn, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, bảo đảm tính bền vững của thị trường bất động sản. Để xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, mỗi căn trung bình khoảng 1 tỷ đồng, cần đến 1 triệu tỷ đồng. Đây là số tiền rất lớn.

Tại những nước phát triển, họ có sẵn nguồn tài chính lớn từ ngân sách hoặc có một quỹ nhà ở. Số tiền này được trích từ khoảng 1-2% thu nhập hằng tháng của người lao động. Chính vì vậy, chính quyền có trong tay một quỹ nhà để cho thuê với giá ưu đãi dành cho người lao động. Đến khi đủ điều kiện kinh tế để mua hoặc thuê nhà ở thương mại, họ sẽ trả lại để chính quyền cho người khác thuê.

Khánh An ghi