Lo vốn cho Quỹ nhà ở Quốc gia

Trước thực trạng này, Chính phủ đang giao các bộ, ngành nghiên cứu hình thành Quỹ Nhà ở quốc gia.

Thiếu vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội

Đánh giá về việc ban hành Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho rằng, các quy định mới bảo đảm sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã có các quy định mới về chính sách nhà ở xã hội, phát triển nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, công nhân lao động.

Tuy nhiên, thực tế đang phát sinh một số tồn tại, hạn chế, trong đó có việc chưa có quỹ tài chính để hỗ trợ nguồn lực tài chính cho các địa phương, doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt, tại Chỉ thị số 34-CT/TƯ ngày 24-5-2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, đã chỉ đạo về việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, cũng như nghiên cứu hình thành Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển nhà ở xã hội dài hạn, bền vững.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện cả nước có 42 quỹ đang hoạt động, gồm 40 quỹ đầu tư phát triển, một công ty 100% vốn nhà nước (Công ty Đầu tư tài chính nhà nước thành phố Hồ Chí Minh - HFIC), một quỹ phát triển đất nhận ủy thác quản lý Quỹ Đầu tư phát triển (Quảng Bình).

Một số quỹ đầu tư phát triển địa phương cũng đang triển khai đầu tư xây dựng, cho vay phát triển nhà ở xã hội như Quỹ Phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh (hoạt động từ năm 2005) đến nay đã giải ngân cho hơn 5.500 đối tượng có thu nhập thấp vay với số tiền khoảng 2.800 tỷ đồng. Ngoài ra, có 4 quỹ có hoạt động đầu tư trực tiếp nhà ở xã hội tại các tỉnh: Lào Cai, Thái Bình, Hà Tĩnh, Đắk Lắk với tổng mức đầu tư 743 tỷ đồng; cung cấp 1.345 căn hộ nhà ở xã hội... Tuy nhiên, các quỹ này đều đang gặp khó khăn trong hoạt động do không được cấp bổ sung vốn, dẫn đến khó có thể cung cấp vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội dài hạn, bền vững.

Do đó, tại dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu và chuẩn bị trình Chính phủ, để tiếp tục trình Quốc hội, đã đưa ra đề xuất quan trọng thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội quốc gia, nguồn tài chính ngoài ngân sách nhà nước. Quỹ này sẽ giúp hỗ trợ các doanh nghiệp và chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp lãi suất vay ưu đãi mà không yêu cầu thế chấp. Các địa phương cũng sẽ có trách nhiệm bố trí ngân sách cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhằm bảo đảm các dự án nhà ở xã hội được triển khai đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật.

Để có nguồn quỹ lớn, bền vững

Nhìn từ các mô hình Quỹ Nhà ở thành công trên thế giới và xem xét trong bối cảnh nước ta hiện nay, Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, mô hình Quỹ Nhà ở quốc gia là khả thi nhưng cần thiết kế phù hợp với nguồn lực tài chính trong nước để bảo đảm hiệu quả lâu dài, bền vững. Cụ thể, Nhà nước cần giữ vai trò trung tâm trong việc tạo lập, điều phối và vận hành, cùng với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế nhằm tối ưu hóa nguồn lực.

Quỹ sẽ tập trung vào việc cung cấp nhà ở theo hình thức bán hoặc cho thuê với mức giá ưu đãi cho người thu nhập trung bình, thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, lao động tự do, cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở ổn định và các gia đình trẻ gặp khó khăn về tài chính. Đồng thời, cơ chế xét duyệt và giám sát cần được xây dựng chặt chẽ để bảo đảm hiệu quả, tránh thất thoát và bảo đảm nguồn vốn đến đúng đối tượng thực sự có nhu cầu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cũng đồng tình, tại thời điểm hiện nay, việc lập Quỹ Nhà ở quốc gia với một hội đồng quản lý quỹ là rất cần thiết. Theo ông Lê Hoàng Châu, cần coi Quỹ Nhà ở quốc gia là thiết chế để quản lý các nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, vai trò chủ tịch hội đồng quản lý quỹ nên giao cho lãnh đạo Bộ Xây dựng để quản lý, vận hành quỹ.

Ngoài ra, Quỹ Nhà ở quốc gia nên hướng cơ chế cho vay mua nhà tới người trẻ với thời hạn vay đủ dài từ 15 năm đến 20 năm, lãi suất ở mức hợp lý. Các cơ chế, chính sách này không nên tạo ra các "bẫy" người mua nhà như một số ngân hàng thương mại tung các gói vay áp lãi suất ưu đãi 4,5-5% trong năm đầu, sau đó thả nổi theo thị trường. Lãi vay cần ổn định theo chu kỳ 5 năm và có kế hoạch điều chỉnh lãi vay cho những chu kỳ tiếp theo để người mua nhà chủ động kế hoạch tài chính.

Ngoài vai trò trung tâm của Nhà nước, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, cần có cơ chế khuyến khích Quỹ Đầu tư trong và ngoài nước rót vốn vào quỹ thông qua các cam kết lợi nhuận ổn định, cùng các hình thức hợp tác công tư phù hợp. Các doanh nghiệp bất động sản phát huy trách nhiệm từ việc trích một phần lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê. Ngoài ra, người lao động có thể chung tay giúp Quỹ Nhà ở quốc gia vững mạnh thông qua việc đóng góp một phần nhỏ từ tiền lương… Các giải pháp mang tính xã hội hóa cao, thể hiện trách nhiệm của mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp đối với cộng đồng sẽ phát huy sức mạnh, tạo nguồn quỹ đủ lớn và bền vững.

Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Chử Văn Hải:
Nguồn vốn phát huy đa mục đích

Tại dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù, phát triển nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện, Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia đang được đề xuất là quỹ tài chính do Thủ tướng Chính phủ thành lập, hoạt động không vì lợi nhuận, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả, sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy định của pháp luật.

Về nguồn vốn, Bộ xác định ngoài ngân sách nhà nước, có thêm nguồn vốn huy động, phải nghiên cứu báo cáo cơ quan có thẩm quyền. Liên quan đến các nguồn khác, hiện nay có nhiều nguồn thu cũng như mô hình nguồn thu từ Quỹ Phát triển đất, chúng ta có thể nghiên cứu để đưa vào. Từ nguồn vốn này, có thể hình thành Quỹ Nhà ở của Nhà nước để cho thuê giống như kinh nghiệm từ các nước quốc tế đều có nhà ở công cộng cho thuê.

Bộ Xây dựng đang xây dựng nội dung cơ bản của quỹ này. Nếu thuận lợi, Nghị quyết này sẽ được thông qua tại các kỳ họp Quốc hội sắp tới.

Giám đốc Cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng:
Đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường tính minh bạch

Nếu Quỹ Nhà ở quốc gia được thông qua và triển khai, để phát huy hiệu quả, cần xác định mục tiêu rõ ràng, đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường quản lý minh bạch. Cụ thể, quỹ cần tập trung hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp.

Cần có cơ chế đánh giá mức độ đóng góp và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng để bảo đảm tính công bằng và đúng mục tiêu. Bên cạnh nguồn đóng góp từ người lao động, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước, để quỹ hoạt động bền vững, cần khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản. Đổi lại, nhà nước có thể áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn giảm thuế, hỗ trợ tài chính… nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, để Quỹ Nhà ở quốc gia vận hành hiệu quả, cần có cơ chế quản lý chặt chẽ và minh bạch nhằm tránh thất thoát và bảo đảm sử dụng đúng mục đích.

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài Chính - Tiền tệ quốc gia Cấn Văn Lực:
Phát triển quỹ theo nguyên tắc “Mỡ nó rán nó”

4 nguồn của quỹ gồm vốn ngân sách, phát hành trái phiếu dành cho dự án nhà ở xã hội, huy động từ người mua nhà cũng như các tổ chức tài chính trong và ngoài nước.

Để tránh tình trạng quỹ có thể "hết tiền" do chưa rõ ràng nguồn thu, cần có cơ chế phát triển vốn bền vững, không chỉ dừng ở việc chi. Theo đó, nguồn thu này có thể đến từ chi phí bảo lãnh chủ đầu tư, người mua nhà hoặc từ cho vay với lãi suất và ưu đãi chỉ bằng 50-70% mức lãi của thị trường.

Thời điểm hiện tại, nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 5,5-6%, áp dụng cho 6-12 tháng đầu. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ được tính bằng lãi suất huy động 12 tháng cộng biên độ 3,5-4%. Trong khi đó nhóm ngân hàng cổ phần cho vay lãi suất thả nổi khoảng 10-11%/năm. Như vậy, với đề xuất lãi vay bằng 50-70% thị trường, lãi ưu đãi của Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ ở vào khoảng 5-7%.

Hồng Anh ghi