Biệt thự, nhà ở liền kề: Nguồn cung phong phú, hết khan hiếm

Hà Nội - Điểm sáng về nguồn cung

Thống kê của đơn vị tư vấn, nghiên cứu bất động sản Savills cho thấy, từ cuối năm 2024, chu kỳ khan hiếm nhà biệt thự, liền kề tại Hà Nội kéo dài nhiều năm qua đã chấm dứt. Riêng các sản phẩm mới ra mắt trong quý IV-2024 đã gấp khoảng 17 lần so với cả năm 2023.

Về số liệu cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp (từ chủ đầu tư) trong quý IV-2024 đạt hơn 5.000 căn từ 18 dự án, tăng 7 lần so với quý III-2024 và cùng kỳ năm 2023. Trong đó phần lớn là sản phẩm nhà liền kề, còn nhà phố thương mại và biệt thự chiếm lần lượt 25% và 12%. Hơn 4.600 căn trong số này đến từ 11 dự án mở bán lần đầu tiên. Các đại dự án tại huyện Đông Anh đưa ra các sản phẩm áp đảo thị trường với hơn 2.800 căn liền kề, hơn 1.000 nhà phố và gần 300 biệt thự. Số lượng giao dịch trong quý cuối cùng của năm 2024 cũng tăng mạnh, đạt 3.317 giao dịch, cao gấp 10 lần so với quý III-2024 và 52 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Trong khi đó, tại thành phố Hồ Chí Minh có diễn biến trái ngược. Nguồn cung mới trong năm 2024 hạn chế với chỉ 197 căn được mở bán từ hai dự án. Nguồn cung sơ cấp giảm 2% so với năm 2023, xuống còn 970 căn. Phân khúc trên 30 tỷ VNĐ/căn tiếp tục chiếm ưu thế với 74% thị phần.

Trong quý IV-2024, lượng giao dịch giảm mạnh 65% theo quý và 6% theo năm. Giá sơ cấp trong quý tăng 20% so với quý III nhưng giảm 10% so với cùng kỳ năm 2023 xuống còn 330 triệu/m2 đất. Phân khúc cao cấp này được nhận định sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại thành phố Hồ Chí Minh do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao, trong khi nguồn cung giá cả phải chăng sẽ mở rộng ra các tỉnh lân cận nhờ hạ tầng ngày càng phát triển.

Cùng đưa ra nhận định tích cực tại thị trường Hà Nội, đơn vị tư vấn, nghiên cứu khác về bất động sản là CBRE cho rằng, năm vừa qua, Hà Nội là điểm sáng về nguồn cung thị trường nhà phố, biệt thự. Có hơn 6.300 căn nhà phố, biệt thự mở bán mới từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở Đông Anh và Hà Đông. So với năm 2023, nguồn cung mới trong năm 2024 tại Hà Nội đã tăng gấp đôi.

Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào, sức hấp thụ của thị trường nhà phố, biệt thự tại Hà Nội duy trì sự ổn định. Tổng số căn bán được trong cả năm 2024 đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43% so với cùng kỳ năm 2023.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, trái ngược với thị trường Hà Nội, sản phẩm nhà phố, biệt thự của thành phố trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10-20% so với giai đoạn 2016-2022. Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ dự án tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu quý III-2024. Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10-50 căn/đợt mở bán.

Kỳ vọng ở giai đoạn phát triển ổn định

Nguồn cung dồi dào hơn nhưng giá vẫn ở ngưỡng cao là điểm nổi bật của phân khúc biệt thự, liền kề trong thời gian qua. Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell cho hay, nguồn cung sơ cấp quý IV-2024 tăng mạnh nhưng chủ yếu đến từ dự án cao cấp khiến mặt bằng giá trên thị trường tăng vọt. Trong đó, phân khúc biệt thự đạt trung bình 327 triệu/m2 đất, tăng gần 2,2 lần so với quý III-2024. Tương tự, giá sơ cấp liền kề và shophouse cũng leo thang ở các mức 44% và 21%. “Giỏ hàng” giá cao từ chủ đầu tư cũng đẩy giá biệt thự, liền kề trên thị trường chuyển nhượng. Theo Savills, giá liền kề thứ cấp đã tăng 6% so với quý trước của năm, đạt trung bình 198 triệu đồng/m2 đất. Còn sản phẩm biệt thự tăng khoảng 5%, đạt 178 triệu đồng/m2.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cũng đưa ra con số về mặt bằng giá bán nhà phố, biệt thự trong quý cuối năm 2024 không có nhiều biến động, với giá bán sơ cấp đạt xấp xỉ 220 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 20% so với năm 2023. Tại thị trường thứ cấp, giá bán tăng mạnh hơn ở thời điểm cuối năm, đạt 175 triệu đồng/m2 đất và tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm trước.

Triển vọng trong những năm tới cho thấy tại Hà Nội, bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, thị trường cũng sẽ ghi nhận nguồn cung từ các dự án đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ trong vòng 2-3 năm tới. Tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến vượt 7.000 căn vào năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam.

Nhận xét chung về thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho biết, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư. Thị trường nhà ở gắn liền với đất được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn.