Lý giải nguyên nhân giá nhà đất tăng nóng

Trước những dấu hiệu tăng giá bất thường này, Bộ Xây dựng, đại diện các hiệp hội và chuyên gia trong lĩnh vực cùng đưa ra nhiều lý giải.

Nguyên nhân đẩy giá đất tăng cao

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III-2024, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn. Nguyên nhân cơ bản là do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt, tại một số địa phương, khu vực, có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Bên cạnh đó, một số nguyên nhân khác là: Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

“Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương; đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng chỉ rõ.

Ngoài ra, còn có hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi. Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, thiếu đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng, người mua nhà không chỉ để ở, mà còn xem đây là một kênh tích lũy tài sản. Do vậy, tích lũy được tiền thì người dân sẽ đầu tư vào mua bất động sản và giá càng tăng thì càng nhiều người mua. Điều này sẽ đẩy đầu cơ bất động sản tăng lên và dòng tiền đầu tư sẽ không được chảy đều vào các lĩnh vực kinh doanh khác.

Cần xây dựng bộ chỉ số giá bất động sản

Trước những thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá trong thời gian qua.

Ví giá bán bất động sản như những đợt sóng, sóng sau cao hơn sóng trước, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính cho rằng, đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở giá bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc này để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy, căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là "tiêu sản" tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng cũng được định vị ở mức "cao cấp" khiến mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính phân tích: “Trong làn sóng tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm "lướt sóng", kiếm chênh lệch. Đây là hành vi của những nhà đầu cơ, có tài chính, hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá".

Giám đốc Công ty TNHH Nhà ở ngay (quận Thanh Xuân) Hồ Thị Thu Mai cho biết, thị trường bất động sản chỉ ghi nhận tăng trưởng "nóng" đặc biệt tại Hà Nội. Nguyên nhân do giai đoạn 2020-2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, nay lại ngày càng gia tăng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi đó, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Do đó, xu hướng tăng giá bất động sản là khó tránh khỏi.

Còn theo chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý nhà nước, đều khẳng định, giá bất động sản tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để "quản" sự tăng trưởng bất hợp lý này.

Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong kiến nghị cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và bất động sản thương mại để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến bất động sản.