Minh bạch lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất

Phóng viên Báo Hànộimới đã có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), chuyên gia pháp lý bất động sản xung quanh vấn đề này.

- Ông đánh giá thế nào về những tác động của Nghị định số 115/2024/NĐ-CP với quá trình lựa chọn nhà đầu tư?

- Nghị định số 115/2024/NĐ-CP được địa phương cũng như các doanh nghiệp rất quan tâm bởi tác động rất lớn tới thu hút đầu tư của lĩnh vực tư nhân trong phát triển hạ tầng xã hội, đặc biệt là thị trường bất động sản.

Điều 4 của Nghị định quy định các dự án có sử dụng đất phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư gồm dự án xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn và các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Như vậy, Nghị định đã khắc phục những “khoảng trống” pháp lý khi lựa chọn nhà đầu tư các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.

Đáng lưu ý, Chính phủ tiếp tục đơn giản hóa quy trình, thủ tục, cắt giảm thời gian, chi phí trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư và phân cấp triệt để cho địa phương trong đấu thầu. Cụ thể, các nội dung mới đã lồng ghép, cắt giảm một số thủ tục trung gian như lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư; thẩm định hồ sơ mời quan tâm, danh sách nhà đầu tư đáp ứng về kỹ thuật; cho phép lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ mời quan tâm đồng thời với quá trình thực hiện thủ tục về quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư…

Về tổng thể, có thể nói quy định trong Nghị định số 115/2024/NĐ-CP được đánh giá là “điểm cộng”, góp sức đẩy nhanh tiến độ và minh bạch quá trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

- Vậy những thay đổi về trình tự lựa chọn nhà đầu tư cụ thể như thế nào, thưa ông?

- Khoản 2 Điều 59 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP quy định tại thời điểm đóng thầu nếu có ít hơn 3 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án thì cơ quan có thẩm quyền có thể lựa chọn cho phép gia hạn thời điểm đóng thầu, chỉnh hồ sơ mời quan tâm hoặc hồ sơ mời thầu nhằm tăng thêm nhà đầu tư hoặc cho phép mở thầu ngay để đánh giá. Như vậy, các dự án sử dụng đất đều phải đấu thầu công khai, minh bạch kể cả chỉ có duy nhất một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án.

Điểm chú ý nữa là các dự án có sử dụng đất bắt buộc phải xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước. Để khắc phục những bất cập, Điều 48 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP quy định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (gọi chung là giá trị M) khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn tính theo tỷ lệ % thay vì số tiền như trước đây. Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế sẽ bằng tỷ lệ do nhà đầu tư đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế của dự án. Đây là thay đổi rất lớn và có ý nghĩa. Việc xác định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước đã rõ ràng, đầy đủ, gỡ khó cho nhiều địa phương, được kỳ vọng sẽ đem lại nguồn thu đáng kể cho các địa phương, cải thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch và hấp dẫn. Tuy nhiên, cách tính trên cũng có thể làm chi phí thực hiện dự án của doanh nghiệp tăng đáng kể.

- Theo ông, các quy định mới đã xử lý hết tình huống phức tạp nảy sinh trong thực tế?

- Điều 59 Nghị định số 115/2024/ NĐ-CP quy định xử lý nhiều tình huống phức tạp nảy sinh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư trước đây, như trường hợp liên danh nhà đầu tư trúng thầu, trước khi ký kết hợp đồng thực hiện dự án mà có sự điều chỉnh tỷ lệ vốn góp chủ sở hữu trong liên danh thì bên mời thầu phải đánh giá, cập nhật thông tin năng lực của nhà đầu tư và báo cáo người có thẩm quyền xem xét. Trường hợp thay đổi đối tác thực hiện dự án do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu vì lý do bất khả kháng thì nhà đầu tư được quyền thay đổi đối tác khác có năng lực, kinh nghiệm tương đương hoặc hơn đối tác đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu (Khoản 11 Điều 59).

Đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án có quy mô, tổng mức đầu tư lớn chưa có dự án tương tự về tổng vốn đầu tư trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia thì cơ quan có thẩm quyền được quy định hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án tương tự bằng hoặc thấp hơn 90% mức yêu cầu trong dự án cùng lĩnh vực có tổng mức đầu tư gần nhất với dự án đang xem xét. Quy định tại Khoản 12 Điều 59 tháo gỡ cho các dự án yêu cầu tổng mức đầu tư lớn mà chưa có dự án “tiền lệ” trên mạng đấu thầu quốc gia nên chưa có nhà đầu tư nào có năng lực kinh nghiệm thực hiện.

Ngoài ra, việc quy định điều kiện chặt chẽ đối với việc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế của nhà đầu tư trúng thầu thành lập là một nội dung mới, rất quan trọng. Quy định trên bảo đảm quản lý chặt chẽ đối tượng được giao đất, cho thuê đất, tránh tình trạng nhà đầu tư lợi dụng việc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp để chuyển nhượng dự án ngay sau khi trúng thầu, “bán thầu”.

- Trân trọng cảm ơn ông!