Tiền sử dụng đất:Vẫn còn "ẩn số" rủi ro cho doanh nghiệp

Chưa có sự thay đổi đột phá

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP áp dụng đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể; tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất... Trong đó, Nghị định này quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp, gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Việc định giá đất theo quy định mới, về cơ bản, đã chi tiết về trình tự, cách thức thu thập, lựa chọn thông tin, tính toán trong việc xác định giá đất..., nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất, một trong các “điểm nghẽn” khi thực hiện dự án bất động sản hiện nay. Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở lên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025.

Phân tích dưới góc độ chuyên gia độc lập, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, việc thẩm định giá hay định giá đất theo các quy định mới chưa có sự thay đổi đột phá. Nghị định vẫn đưa ra các phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây, chỉ bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ. Việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện. Việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cụ thể, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm, như cơ quan thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra… có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất. Trong bối cảnh đó, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách.

“Như vậy, cách thức xác định giá đất về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn. Việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản có thể được cải thiện nhưng vẫn sẽ là “điểm nghẽn” nếu còn tồn tại tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu.

Doanh nghiệp lưu ý tránh rủi ro

Chuyên gia pháp lý bất động sản, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cũng bày tỏ băn khoăn về các phương pháp định giá đất khi hệ thống thông tin, dữ liệu về đất đai vẫn chưa hoàn thiện. Thực tế, do thiếu thông tin đầu vào nên nhiều đơn vị tư vấn từ chối, không tham gia xác định giá đất. Hiện nay, đa số dự án bất động sản được định giá theo phương pháp thặng dư, tức dựa trên yếu tố giả định lấy chi phí trừ doanh thu để xác định lợi nhuận, từ đó phân bổ chênh lệch địa tô giữa nhà nước, doanh nghiệp và xã hội, bảo đảm hài hòa lợi ích cho cả 3 bên. Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã làm rõ các yếu tố cấu thành nên chi phí, bổ sung cho nhà đầu tư chi phí dự phòng trượt giá, khối lượng phát sinh và yếu tố lãi vay. Về doanh thu, Nghị định cũng quy định rõ ràng hơn, bảo đảm giá đất bám sát thị trường.

“Tuy nhiên, do yếu tố xác định chi phí và doanh thu đều dựa trên giả định. Việc thu thập dữ liệu của đơn vị tư vấn cũng như cơ quan quản lý nhà nước sẽ tạo ra rủi ro nếu quy trình thu thập dữ liệu không bảo đảm chất lượng. Sau này, khi dự án bị hậu kiểm, cơ quan thanh tra đi tìm nguồn dữ liệu khác đối chiếu, gây ra chênh lệch. Đây cũng là lý do khiến cho các cơ quan nhà nước e ngại phương pháp định giá thặng dư vì không thể kiểm soát được rủi ro mang lại”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu.

Từ thực tế tư vấn cho một số doanh nghiệp lâm vào khó khăn tài chính vì tiền sử dụng đất, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường bất động sản rơi vào thế bí, nếu không có dòng tiền tốt. Tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng. Nếu không “xoay” được tài chính để nộp tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp rơi vào thế “kẹt” vì tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để xóa nợ không được, mà triển khai tiếp dự án cũng không xong.

Từ những phân tích nêu trên, các chuyên gia pháp lý lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí khi chủ đầu tư xây dựng giá bán bất động sản. Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng rất dễ gây khó cho chủ đầu tư trong quá trình chuẩn bị đầu tư, gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của dự án. Vì vậy, doanh nghiệp nên xem xét tham gia thực hiện dự án theo phương thức đấu giá. Khi đó, tiền sử dụng đất (giá khởi điểm) đã được xác định rõ, không còn là “ẩn số” như các dự án doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, nộp tiền sử dụng đất sau như hiện nay.