Chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội: Phải tháo nhiều nút thắt

Tuy nhiên, hướng giải quyết này không dễ thực hiện bởi nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ về cơ chế, chính sách và thủ tục chuyển đổi.

Nhận diện nhiều khó khăn

Ngày 17-5, làm việc với các bộ, ngành bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Ủy viên Bộ Chính trị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển nhà ở tái định cư chưa sử dụng sang làm nhà ở xã hội.

Việc chuyển đổi này giúp sử dụng tiết kiệm, hiệu quả các nguồn lực đầu tư, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về chỗ ở của người dân trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội còn khan hiếm. Tuy nhiên, nhiều năm qua, việc chuyển đổi đã được nghiên cứu đề xuất nhưng kết quả gần như không đáng kể. Nguyên nhân chính là những rào cản về pháp lý.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) phân tích, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội là những sản phẩm khác nhau. Khi chuyển đổi, nhà tái định cư là sản phẩm thuộc sở hữu nhà nước được chuyển sang loại hình nhà ở có thể bán cho người dân. Hiện nay, hành lang pháp lý để thực hiện chuyển đổi chỉ được quy định duy nhất ở Điểm a, Khoản 1, Điều 124 Luật Nhà ở 2023 và mang tính nguyên tắc, chưa có hướng dẫn chi tiết, nên việc triển khai về trình tự, thủ tục, hồ sơ, giấy tờ gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, một vướng mắc lớn khác là vấn đề định giá. Theo quy định, nhà tái định cư do Nhà nước đầu tư là tài sản công, chịu sự quản lý của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội để bán cho người dân cần phải xác định giá trị tài sản công, làm cơ sở để định giá bán. Đến nay, việc xác định giá trị tài sản công, đặc biệt là quỹ nhà ở tái định cư khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội, chưa có quy định rõ ràng để các tổ chức thẩm định giá có đủ cơ sở pháp lý thực hiện.

Dưới góc độ về quy hoạch, kiến trúc, kiến trúc sư Phạm Hoàng Phương (Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng) nêu, đa số các khu nhà tái định cư chưa đưa vào sử dụng đều ở xa khu vực trung tâm đô thị. Hệ thống giao thông kết nối kém thuận tiện, thiếu không gian dành cho hoạt động cộng đồng.

“Các căn hộ tái định cư phần lớn được thiết kế cách đây hơn 10 năm, cơ bản đã lỗi thời so với cách tổ chức cuộc sống của các hộ gia đình hiện nay. Việc nghiên cứu nâng cấp các căn hộ loại này theo chuẩn tiện nghi mới sẽ gặp nhiều trở ngại, bởi quy mô công trình lớn, phức tạp”, kiến trúc sư Phạm Hoàng Phương chỉ rõ.

Nhìn thẳng vào thực tiễn, việc chuyển đổi hiệu quả, thành công loại hình nhà ở trên là rất khó khăn và tốn nhiều công sức. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn lạc quan về khả năng thực hiện nếu triển khai đồng bộ các giải pháp.

Sớm khai thông cơ chế, chính sách

Để gỡ vướng về cơ sở pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất, Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành, địa phương rà soát, tham mưu Chính phủ ban hành các chính sách, quy định chi tiết về việc chuyển đổi hai loại hình nhà ở này. Bộ Xây dựng cũng cần làm việc với các địa phương về nhu cầu và hiện trạng nhà ở tái định cư, tránh tình trạng giữ quỹ nhà tái định cư mà không biết khi nào sử dụng.

“Cần cho phép các địa phương chủ động cải tạo, nâng cấp và phân phối nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội hoặc đấu giá quyền thực hiện cho các tổ chức cá nhân theo hướng khuyến khích các nguồn lực xã hội hóa như đã thực hiện khá thành công ở một số dự án phát triển nhà ở xã hội vừa qua. Nguồn tiền thu được sẽ tái sử dụng trong nghiên cứu quy hoạch và đầu tư các khu tái định cư mới, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị”, kiến trúc sư Phạm Hoàng Phương gợi ý.

Ngoài ra, việc triển khai đầu tư xây dựng nâng cấp cải tạo các hạng mục công trình đã bị xuống cấp để bảo đảm giá trị thẩm mỹ kiến trúc cũng như cải tạo chất lượng tiện nghi trong các căn hộ theo đúng với chuẩn và nhu cầu hiện tại của người dân, bảo đảm cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong tòa nhà cũng như cơ cấu phòng chức năng thiết yếu trong từng căn hộ cũng cần được thực hiện.

Về quy hoạch, các khu nhà ở phải được hoàn thiện đồng bộ khuôn viên và hệ thống hạ tầng thiết yếu, như không gian vườn hoa, cây xanh, đường giao thông kết nối, chỗ để xe… Đặc biệt, trong bối cảnh tình hình mất an toàn phòng cháy, chữa cháy tại các khu chung cư cao tầng đang có diễn biến rất phức tạp, cần rà soát, nghiên cứu kiên quyết nâng cấp đồng bộ và toàn diện hệ thống các không gian và thiết bị an toàn phòng cháy, chữa cháy, cứu hộ cứu nạn theo đúng quy chuẩn và tiêu chuẩn thiết kế hiện hành.

Tại cuộc họp cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở vừa diễn ra ngày 13-6, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chỉ ra, vấn đề lớn nhất trong chuyển đổi công năng nhà ở là cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính. Do đó, các bộ, ngành được yêu cầu rà soát văn bản pháp luật để tháo gỡ ngay trong Nghị định này. Với những động thái trên, những nút thắt cơ bản sẽ sớm được tháo gỡ, tạo điều kiện khơi thông nguồn lực đất đai, tránh gây lãng phí tài sản công và tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân.