Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai chỉ với 5% giá bán: Giảm rủi ro cho người tiêu dùng

Trong đó, Khoản 5 Điều 23 của luật quy định chủ dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Điều này được nhiều người dân đồng tình, ủng hộ vì giúp họ tránh được những rủi ro khi công trình chậm hoàn thành.

Ở không được, bán cũng không xong

Năm 2021, sau khi tìm hiểu nhiều dự án chung cư, chị Vũ Bích Hồng (ở phường Hà Cầu, quận Hà Đông) quyết định chọn một căn chung cư tại dự án FLC Garden City (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, còn được gọi là FLC Đại Mỗ). Theo chị Vũ Bích Hồng, căn hộ có nhiều tiêu chí phù hợp với điều kiện gia đình như có diện tích vừa phải, giá bán chỉ từ 1,5-1,8 tỷ đồng/căn, thấp hơn giá bán của các dự án lân cận... Thêm nữa, tiến độ thanh toán tiền nhà theo từng đợt đã giúp chị giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, hợp đồng mua bán ghi thời hạn bàn giao nhà dự kiến vào cuối năm 2022, nhưng đến nay tòa nhà mới thi công xong phần thô, chưa hoàn thiện nội thất. Người mua nhà đã thành lập nhiều nhóm lên chất vấn chủ đầu tư, đơn vị thi công, thậm chí căng băng rôn đòi nhà. “Mỗi lần đi qua khu vực này, nhìn thấy tòa nhà như nhà hoang mọc trên “bãi rác”, bên trong ngập ngụa phế thải, vật liệu xây dựng, tôi rất xót xa. Không biết bao giờ mới được nhận nhà”, chị Hồng lo lắng.

Tương tự, dự án chung cư DLC Complex Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) khởi công năm 2018 với quy mô công trình 32 tầng, 4 tầng hầm, dự kiến bàn giao nhà trong năm 2022, nhưng nay vẫn là khối nhà thô. Anh Nguyễn Văn Thắng (ở phường Láng Hạ, quận Ba Đình) cho biết: "Sau nhiều lần phá vỡ cam kết giao nhà (năm 2022 và năm 2023) chủ đầu tư tiếp tục hứa giao nhà vào quý I-2024. Tuy nhiên, mốc thời gian này đã qua mà công trình chỉ là khối bê tông khổng lồ, chưa xong phần hoàn thiện. Dù tôi đăng ký nhận căn hộ thô nhưng nếu phần hạ tầng tòa nhà gồm điện, nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy... chưa hoàn thiện thì cũng không đủ điều kiện bàn giao".

Trường hợp của chị Hồng, anh Thắng không phải hiếm. Trên thực tế, không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư thu. Thế nhưng, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại, khiến người mua nhà rơi vào cảnh mòn mỏi chờ đợi...

Thêm nhiều quy định bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Trước thực tế thị trường bất động sản tồn tại nhiều rủi ro cho người mua nhà, việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với nhiều nội dung mới mang tính tích cực bảo vệ người tiêu dùng, được đông đảo nhân dân đồng tình ủng hộ. Khoản 5 Điều 23 của luật quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Ngoài ra, các điều khoản khác trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định chặt chẽ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư, tính công khai, minh bạch của dự án. Tỷ lệ thanh toán mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng được điều chỉnh giảm bớt dòng tiền từ phía người mua nhà so với quy định trước đây...

Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, quy định chỉ cho phép thu tiền cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được xem là mang lại lợi ích thiết thực và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, bất cứ quy định nào cũng có hai mặt. Trong điều kiện doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cần một nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án nhà ở, cùng với dòng tiền từ ngân hàng, tín dụng thì việc huy động nguồn lực từ người mua cũng mang lại hiệu quả trong quá trình đầu tư. Thị trường bất động sản đang khó khăn, cần nhiều chính sách để phục hồi. Cơ chế chính sách cần cởi mở để phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn cung để người tiêu dùng tiếp cận. Thực tế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không cố tình lừa khách hàng mà có trường hợp gặp những khó khăn nhất định. Khó khăn ở đâu, tháo gỡ ở đó, bảo đảm quy định pháp luật thực hiện hiệu quả trong thực tế.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, tinh thần Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là hướng tới bảo vệ người tiêu dùng cao nhất. Quy định chỉ đặt cọc 5% giá bán nhằm giúp chủ đầu tư đánh giá thị trường để nhận định đầu ra chứ không phải để huy động vốn từ khách hàng. Khi có nhiều người đặt cọc, khẳng định đầu ra an toàn để chủ đầu tư yên tâm đầu tư...

Như vậy, pháp luật xác định các chủ đầu tư phải tập trung nguồn lực của mình chứ không phải dựa vào luật để tận dụng thu tiền từ người dân. Về lâu dài, luật sẽ hướng tới sự nhất quán giữa các luật trong hệ thống. Điển hình, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư... đều yêu cầu chủ đầu tư phải sẵn sàng đủ nguồn lực, đủ điều kiện bán bất động sản thì mới an toàn cho người tiêu dùng.