Phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội: Gỡ vướng để giúp dân an cưBài 4: Tăng sức hút với nhà đầu tư

Để mục tiêu lớn này được hoàn thành không chỉ về số lượng, nhất thiết phải dựa trên khâu thiết kế, cam kết bảo đảm chất lượng công trình. Yêu cầu này cũng liên quan đến việc điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng, tăng sức hút với các nhà đầu tư.

Phân khúc quan trọng trong đô thị

Với kinh nghiệm của đơn vị tư vấn đã và đang thực hiện 17 dự án nhà ở xã hội tại 12 tỉnh, thành phố trong cả nước và 8 dự án tại Hà Nội, Chủ tịch Công ty cổ phần Kiến trúc lập phương Vũ Trần Lâm chia sẻ, cách hiểu và nhận thức về loại hình nhà ở này từ trước đến nay thường vẫn bị “đóng đinh” là nhà ở giá rẻ, chất lượng thấp. Giá căn hộ rẻ là do chất lượng xây dựng thấp, áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng ở mức thấp, cắt giảm các trang thiết bị, tiện nghi sử dụng để giảm giá thành.

Tuy nhiên, giá nhà ở xã hội rẻ không đồng nghĩa với nhà ở chất lượng thấp. Một số nghiên cứu gần đây của Viện Xã hội học (Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam) nêu, sau một thời gian sử dụng, nhiều công trình nhà ở xã hội có hiện trạng bong tróc, trần ngấm nước, gạch lát cong vênh. Tuy vậy, đa phần cư dân vẫn hài lòng bởi so với điều kiện nhà ở trước đây thì nhà ở hiện tại tốt hơn. Những vấn đề đang gặp phải không chỉ xảy ra với nhà ở xã hội mà có thể với cả các chung cư thương mại. Hơn nữa, do giá cả ở mức phù hợp với thu nhập thấp nên cư dân hài lòng khi chất lượng không thể vượt trội như nhà ở thương mại hay chung cư cao cấp.

Nhìn nhận nhà ở xã hội là một phân khúc nhà ở quan trọng trong quá trình phát triển đô thị và an sinh xã hội, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Kiến trúc lập phương Nguyễn Trung Dũng cho rằng, phát triển nhà ở xã hội khác biệt với nhà ở thương mại ở chỗ sẽ có những chính sách thuận lợi hỗ trợ nhưng cũng sẽ có những quy định ràng buộc cần tuân thủ về diện tích căn hộ, Nhà nước kiểm soát tổng mức đầu tư, lợi nhuận…

“Giá nhà ở xã hội thấp không đồng nghĩa với nhà ở chất lượng thấp. Hiện tại, việc thiết kế và xây dựng căn hộ nhà ở xã hội vẫn đang phải tuân thủ theo các quy định pháp luật về xây dựng để bảo đảm chất lượng và an toàn sử dụng như đối với căn hộ thương mại”, ông Nguyễn Trung Dũng nêu.

Còn theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Vũ Hồng Cương, Trưởng khoa Nội thất và Mỹ thuật công nghiệp, Đại học Kiến trúc Hà Nội, để Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được hoàn thành không chỉ về số lượng mà còn cả chất lượng, nhất thiết phải dựa trên các quan điểm đúng đắn trong thiết kế. Cụ thể, mỗi căn hộ nhà ở xã hội phải là một ngôi nhà ở đúng nghĩa, với những không gian chức năng cơ bản, đáp ứng yêu cầu của nhiều đối tượng sử dụng. Dù diện tích nhỏ hẹp, căn hộ nhà ở xã hội tiêu chuẩn không được thiếu những chức năng chính, như: Ăn, ngủ, nghỉ ngơi, nấu nướng, giặt, phơi... Các không gian chức năng trong căn hộ nhà ở xã hội cần thỏa mãn các điều kiện thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, bảo đảm chất lượng cuộc sống. Một khu nhà ở xã hội nhiều tầng được tổ hợp từ các căn hộ tiêu chuẩn.

“Như thế, chúng ta có quyền hy vọng mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội không chỉ dừng lại ở số lượng, mà còn góp phần tạo ra một mô hình nhà ở có chất lượng cho đông đảo cư dân đô thị”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Vũ Hồng Cương nêu.

Dưới góc nhìn của đơn vị tư vấn thiết kế, kiến trúc sư Vũ Trần Lâm cho rằng, để một dự án nhà ở xã hội bảo đảm chất lượng, được người sử dụng chấp nhận cần dựa trên sự hợp tác chặt chẽ giữa ba “nhà”: Nhà nước - nhà đầu tư - nhà tư vấn. Trong đó, đơn vị tư vấn đóng vai trò trung gian, hỗ trợ, tìm giải pháp phù hợp nhất giúp nhà đầu tư phát triển dự án chất lượng, tiến độ tốt nhất, chi phí phù hợp với giá bán đặt ra mà vẫn bảo đảm được các chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước.

Cân nhắc điều chỉnh suất vốn đầu tư

Hưởng ứng Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực vào cuộc, công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vừa túi tiền... Tuy nhiên, để phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, một số địa phương, doanh nghiệp đã có kiến nghị cần phải điều chỉnh suất vốn này.

Thực tế, từ năm 2021 trở về trước, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội áp dụng chung với suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, ngày 13-7-2022, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 510/QĐ-BXD về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021. Theo đó, suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội thấp hơn suất vốn đầu tư xây dựng công trình chung cư thương mại khoảng 25%. Việc giảm suất vốn đầu tư khi xây dựng công trình nhà ở xã hội so với công trình thương mại sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình khi chủ đầu tư giảm chi phí tối đa để phù hợp suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng, đặc biệt đối với các công trình nhà ở xã hội có quy mô lớn.

Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Viglacera Trần Ngọc Anh cũng kiến nghị sớm có hướng dẫn cụ thể việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại. Trong tổng số 8.000 căn nhà ở xã hội do Viglacera hoàn thành chủ yếu là nhà ở công nhân, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ, với giá bán từ 250 triệu đồng đến 600 triệu đồng/căn, giá thuê từ 1,2 triệu đồng đến 2,4 triệu đồng/tháng/căn hộ. Mức lợi nhuận tối đa xây dựng loại hình nhà ở này chỉ 10% là quá thấp, mà vẫn phải đủ các tiện ích xã hội, công trình hầm, công cộng, bãi đỗ xe...

Để bảo đảm chất lượng xây dựng các dự án nhà ở xã hội, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cũng đưa ra đề nghị tương tự với Bộ Xây dựng. Việc Bộ Xây dựng giảm 20-25% suất đầu tư nhà ở xã hội so với suất đầu tư nhà ở thương mại từ năm 2021, trong khi suất đầu tư nhà ở thương mại đã thấp hơn thực tế các nhà đầu tư đang làm, là không khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, để khắc phục bất cập đang tồn tại và đáp ứng nhu cầu đầu tư đa dạng loại nhà này khi Chính phủ triển khai rộng rãi Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, hiệp hội kiến nghị vẫn cần công bố suất vốn đầu tư nhà ở xã hội để các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham khảo khi dự trù kinh phí đầu tư, cũng như quản lý giá bán nhà ở xã hội. Tuy nhiên, suất vốn đầu tư nhà ở xã hội cần được mở rộng hơn theo mức thấp nhất là suất vốn đầu tư hiện hành và mức cao là suất vốn đầu tư nhà ở thương mại để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chủ động lựa chọn giải pháp thiết kế, kiểu dáng kiến trúc, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện, bảo đảm chất lượng công trình.

Nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Ủy viên Bộ Chính trị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu, cấp ủy, chính quyền phải vào cuộc, Nhà nước, nhân dân, doanh nghiệp cùng làm, đặt mình vào địa vị của người khác, “trong tôi có anh, trong anh có tôi”. Để đạt tới sự hài hòa này, giúp các chủ đầu tư “mặn mà” hơn với các dự án nhà ở xã hội, việc điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội cần được nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng để bảo đảm hài hòa lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia.

(Còn nữa)