Thị trường đất nền dần rã băng

Nhiều tín hiệu ấm dần

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I-2024 vừa được Savills Việt Nam công bố, các luật liên quan tới bất động sản được thông qua, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện và những đại dự án sắp gia nhập thị trường giúp củng cố niềm tin người mua. Thị trường bất động sản Hà Nội, trong đó có phân khúc đất nền, nhà ở gắn với đất đang đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan.

Với thị trường thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, phân tích từ Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA cũng nhấn mạnh, nguồn cung ở phân khúc đất nền tăng nhẹ. Lãi suất tín dụng đang ở mức thấp, các chính sách pháp lý cùng với những dấu hiệu tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô trong quý phát huy độ ngấm là các nguyên nhân chính thúc đẩy nguồn cung đất nền, cùng nhiều phân khúc chủ đạo khác trên thị trường.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ rõ hơn tín hiệu rã băng từ thị trường đất nền. Cụ thể, 3 tháng đầu năm 2024, lượt tìm mua nhà đất phục hồi về mốc 78 điểm, tăng 10 điểm so với cùng kỳ năm 2023. Nhu cầu tìm mua căn hộ, nhà riêng, nhà phố đều tăng. Trong đó, đất nền là phân khúc ghi nhận bứt phá tích cực nhất với lượt tìm kiếm tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu tìm mua đất nền ở một số quận, huyện của Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng 1,7-2 lần so với quý I-2023.

Tương tự tại thành phố Hồ Chí Minh, so với quý I-2023, nhu cầu tìm mua đất nền tại các quận 9, 12, thành phố Thủ Đức, huyện Hóc Môn… tăng 13-25%. So với cùng kỳ năm 2023, mặt bằng giá rao bán đất nền có sự điều chỉnh theo các hướng khác nhau. Cụ thể, miền Nam giảm 3%, miền Trung tăng 4% và tại miền Bắc tăng mạnh nhất, đến 25%.

Cũng theo báo cáo quý I-2024 của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Cụ thể, 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng 10-50% trong quý đầu năm nay. So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng tăng 3-24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc 2-4 tỷ đồng.

Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm nhà riêng cải thiện rõ rệt. Cụ thể, lượng tìm mua nhà riêng tại các quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng 26-43%. Nhu cầu đối với nhà riêng cũng tăng 10-14% tại các quận Bình Thạnh, Tân Bình, thành phố Thủ Đức.

Gia tăng áp lực nguồn cung

Phân tích nguyên nhân cho sự phục hồi của đất nền, nhà riêng, Giám đốc kinh doanh của Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn nêu ra 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, sau Tết Nguyên đán, nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Thứ ba, làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) dự kiến có hiệu lực từ năm 2025.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, nhưng nhu cầu về đất nền khó đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít, cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới có hiệu lực”, ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ.

Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long cũng dự báo những thay đổi về chính sách pháp luật trong thời gian tới có thể thúc đẩy giá đất tăng. Cụ thể, Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hằng năm (thay vì 5 năm/lần). Việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh thực hiện, thể hiện việc phân quyền xuống địa phương, tạo cơ sở định giá đất sát với tình hình thực tế hơn. Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất giúp nâng mức độ chính xác.

Đáng lưu ý, những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng sẽ siết chặt quản lý hoạt động phân lô bán nền, giúp hạn chế các cơn sốt đất nền như trong các giai đoạn trước đây. Cụ thể, Khoản 6, Điều 31 của Luật quy định không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Phạm vi áp dụng được mở rộng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương).

Theo hầu hết các chuyên gia, quy định này sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, điều này sẽ giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển bền vững trong tầm nhìn dài hạn.

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi, giai đoạn hiện nay là đợt thanh lọc một số chủ đầu tư có ý định trục lợi đầu cơ đất, dẫn tới hệ lụy phát triển thiếu ổn định cho thị trường. Do tác động của các luật liên quan đến bất động sản sắp có hiệu lực, nhiều hành vi sẽ được điều chỉnh lại. Một số chủ đầu tư muốn tồn tại và đi tiếp cần tập trung vào phân khúc cho những đối tượng người ở thật và sản phẩm tạo ra giá trị cho xã hội.