Thị trường “nhà ở vừa túi tiền” - Tại sao không?

Trước sự tăng giá liên tục của bất động sản nhà ở, sự “lệch pha” giữa các phân khúc nhà ở trên thị trường khiến “giấc mơ” an cư của người dân càng xa tầm với; thị trường bất động sản vì vậy vẫn còn trở ngại trên con đường hồi phục, các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc tạo lập thị trường nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền chính là vấn đề cần giải quyết cấp thiết. Lần đầu tiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bắt tay triển khai đề tài nghiên cứu khoa học nhằm đề xuất những chính sách tạo lập thị trường này tại Việt Nam.

Nhà vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”

Cuối năm 2023, với kỳ vọng vực dậy thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán nhà ở, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mại, hậu mãi nhằm kích cầu. Tuy nhiên, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, giá nhà có giảm cũng không mang lại nhiều ý nghĩa khi người mua vẫn khó tiếp cận.

Thực tế nhiều năm nay, thị trường nhà ở đang phát triển lệch pha, với phân khúc nhà ở cao cấp và trung cấp chiếm tỷ lệ cao. Nên dù có giảm giá bán 20-30%, thậm chí đến 50%, thì vẫn còn quá cao so với thu nhập của đa số người dân và hoàn toàn ngoài khả năng của người có thu nhập thấp.

“Năm 2020, thành phố Hồ Chí Minh có 283 căn nhà vừa túi tiền, chiếm 1% tổng số căn bán ra thị trường. Liên tiếp 3 năm sau, loại nhà này đã không có nữa, trong khi đây là loại nhà ở được đại bộ phận người dân trông chờ”, ông Lê Hoàng Châu nêu.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình, nhà ở vừa túi tiền đang được thị trường hiểu là nhà ở thương mại thuộc phân khúc hạng C, với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2 (khoảng dưới 25 triệu đồng/m2). Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD (khoảng 1,6 tỷ đồng). Tuy nhiên, nghiên cứu của Hiệp hội đã chỉ ra thực tế, căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã “tuyệt chủng” ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, khi giá chung cư tăng 20-30%, ở mức 2-2,4 tỷ đồng/căn.

“Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vừa đưa ra đề xuất với Chính phủ, cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD/m2 mà có thể đã tăng lên gấp đôi”, ông Đoàn Văn Bình cho hay.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như không còn tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Còn ở Hà Nội, từ năm 2022 cũng không có chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Các dự án nhà ở vừa túi tiền chỉ xuất hiện nhỏ giọt, tạo ra một khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu trong phân khúc này.

Cần cơ chế ưu đãi riêng

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, ở nước ta chưa có khái niệm chuẩn về nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, nếu so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở, có thể chỉ ra một vài đặc điểm của loại hình này.

Cụ thể, nếu nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà...; thì nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Trước sự bất cập của thị trường bất động sản hiện nay, cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, ngay tại thời điểm này, Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền, cũng như nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Ngày 15-3 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã công bố triển khai đề tài nghiên cứu và hội thảo khoa học về “Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam”. Với vai trò chủ nhiệm đề tài, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình cho biết, quá trình thực hiện sẽ có sự tham gia, tư vấn, phản biện từ các chuyên gia trong và ngoài nước, trong các lĩnh vực bất động sản, kinh tế, tài chính, luật, thống kê…

Đề tài nhằm nghiên cứu, khảo sát cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền trên thế giới; đánh giá nhu cầu, tiềm năng, cơ hội, thách thức của thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền Việt Nam từ đó đề xuất mô hình, cơ chế, chính sách để phát triển thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở nước ta.

Từ thực tiễn phát triển nhà ở vừa túi tiền tại một số quốc gia trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada, Đức, Trung Quốc hay các thành viên trong Tổ chức Hợp tác kinh tế và phát triển (OECD), tư duy thả nổi đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung cầu của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách, những khuyến khích để phát triển phân khúc này trên toàn cầu.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nếu chỉ để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường điều tiết sẽ rất khó phát triển được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.