Biện pháp nào hóa giải các tranh chấp chung cư?

10% chung cư có tranh chấp, khiếu kiện

Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Thân Thế Anh cho hay, thời gian qua, việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Khoảng 10% nhà chung cư còn xảy ra những tranh chấp, khiếu kiện.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng thống kê, tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm nhà chung cư thương mại, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cũng có tới 105/935 chung cư cao tầng đang có tranh chấp. 

Các tranh chấp này chủ yếu xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - chủ đầu tư - Ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chiếm phần lớn, do chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì, tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì, chưa phân định rõ phần sở hữu chung - riêng (tầng hầm và nơi để xe), chậm hoàn thành nghĩa vụ, thủ tục để cư dân được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ...

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, luật sư Nguyễn Minh Tuấn, mặc dù các văn bản pháp quy điều chỉnh các mối quan hệ trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư tương đối đầy đủ, song mới bước đầu giải quyết một phần bất cập, chưa xử lý triệt để, tận gốc vấn đề. Có quy định còn chung chung và chưa phù hợp. Vì vậy, cơ quan quản lý ở địa phương không thể can thiệp sâu, ngăn chặn sớm các vấn đề nảy sinh trong thực tiễn.

Cần luật hóa quy định

Trước các tranh chấp chung cư, trong đó có nhiều tranh chấp nảy sinh do quy định pháp luật còn chưa đầy đủ, Trưởng phòng quản lý nhà ở Thân Thế Anh cho hay, hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi). Tại dự thảo, Bộ đã bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để tránh tranh chấp; siết chặt trách nhiệm của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư... 

“Bộ Xây dựng vẫn đang tiếp tục lắng nghe, tiếp nhận ý kiến của các chuyên gia để hoàn thiện dự thảo luật”, ông Thế Anh nói.

Để hóa giải tranh chấp chung cư, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Minh Tuấn cho rằng, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư; thậm chí, cần thiết xem xét ban hành Nghị định về quản lý, vận hành nhà chung cư. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là chế tài xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm trong quản lý nhà chung cư, chậm bàn giao kinh phí bảo trì và phát huy vai trò quản lý của UBND cấp phường, xã đối với chủ đầu tư, Ban quản trị, tổ dân phố tại các tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Về phía doanh nghiệp đầu tư, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng Đặng Xuân Tâm cho biết, liên quan đến phân định diện tích sử dụng chung, riêng, quy định còn thiếu cụ thể về logia, hạng mục kỹ thuật. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư hỏi Cục quản lý nhà nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, đề nghị Bộ Xây dựng cần có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên...

Trên địa bàn Hà Nội, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) Trần Ngọc Minh cho hay, Thành ủy Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TU ngày 28-6-2019 tăng cường chỉ đạo, lãnh đạo của các cấp ủy, cơ quan quản lý địa phương đối với việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Qua 3 năm thực hiện, tranh chấp tại các chung cư giảm rất nhiều. 

Tiếp tục khắc phục tồn tại, hạn chế trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, ngày 15-11-2022, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 296/KH-UBND với các giải pháp đồng bộ, như tham mưu sửa đổi, bổ sung một số quy định rõ ràng hơn trong quản lý, vận hành nhà chung cư; tuyên truyền, tập huấn quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư tới các hộ dân, Ban quản trị; tăng cường thanh tra, kiểm tra các nhà chung cư. 

Thành phố cũng xem xét không chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các chủ đầu tư vi phạm. "Hiện nay, việc phòng cháy, chữa cháy tại một số chung cư còn chưa bảo đảm. Chúng tôi đang đề nghị Công an thành phố phối hợp với Bộ Công an hướng dẫn, kiểm tra, xử lý, bảo đảm an toàn cho người dân", ông Trần Ngọc Minh nói.