Tìm hướng gỡ khó cho dự án nhà ở thương mại

Đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho những dự án này.

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp

Văn phòng Chính phủ vừa có Thông báo số 73/TB-VPCP thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về việc soạn thảo, trình dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Dự thảo nghị quyết được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng đưa ra 2 chính sách đáng chú ý. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 (có đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất cũng có thể được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo, loại đất được thực hiện là đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại bao gồm các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý...

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản tại các địa phương. Bởi vì có tới 70% khó khăn của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở liên quan đến các quy định pháp lý về phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw phân tích cụ thể, các quy định pháp luật hiện hành cũng như thời gian tới không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại (trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất). Đây là vướng mắc lớn bởi có hàng trăm dự án bị tắc lại do nhà đầu tư đã “mua gom” đất, nhưng trong đó không có diện tích đất ở nào nên không thể thực hiện dự án.

Do đó, việc cởi gỡ các điều kiện pháp lý cho doanh nghiệp, cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết. “Việc thí điểm sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở”, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw Nguyễn Thanh Hà phân tích.

Cần sớm thực hiện thí điểm

Nhiều doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng đề xuất thí điểm nếu sớm được áp dụng sẽ gỡ khó cho các dự án đang nằm im nhiều năm nay, đặc biệt tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Điểm nghẽn này được giải tỏa sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc nhà thương mại giá trung bình. Đồng thời, việc này giúp doanh nghiệp giảm được chi phí thực hiện dự án, kéo giảm giá nhà, hướng đến phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.

Tuy nhiên, để các chính sách thí điểm phát huy hiệu quả, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị nên áp dụng với tất cả các dự án, các đất khác phù hợp với quy hoạch. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch phải phù hợp với Luật Quy hoạch và quy hoạch của địa phương. Quy định không nên giới hạn khu vực được làm, khu vực không được làm, dễ dẫn đến tình trạng “xin - cho” phức tạp, tiếp tục làm khó cho doanh nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất sửa đổi Điểm c Khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, đối với việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đô thị. Hiệp hội cho rằng, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

“Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại của các địa phương”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu.

Mặt khác, để tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng việc thực hiện thí điểm để đầu cơ, trục lợi, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw Nguyễn Thanh Hà lưu ý, Nhà nước cần có giải pháp kiểm soát hoạt động chuyển nhượng thông qua các công cụ như quy hoạch, tính tiền sử dụng đất. Việc thực hiện thí điểm cũng nên áp dụng tại các địa phương tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương… Đây là các địa phương đang có nhu cầu lớn về nhà ở thương mại.