Định giá đất phù hợp - "chìa khóa" khơi thông nguồn lực đất đai

Dự án chậm triển khai do vướng định giá đất

Theo các doanh nghiệp, nhà đầu tư, khâu định giá đất là nút thắt phổ biến cũng là nút thắt rắc rối nhất khi thực hiện đầu tư dự án bất động sản. Thông thường, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản mất khoảng từ 2-3 năm; trong đó, chỉ riêng khâu định giá đất đã chiếm hơn một nửa thời gian, thậm chí lâu hơn.

Thực tế cho thấy, hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều quỹ đất đã được quy hoạch đất ở, chỉnh trang đô thị nhưng chưa thể thực hiện được do vướng khâu định giá đất. Đơn cử, khu Mả Lạng (phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1) có tổng diện tích gần 70.000m² sau hơn 20 năm vẫn chưa thể chỉnh trang. Dù nằm trong lòng trung tâm thành phố, hiện trạng khu này đến nay vẫn lụp xụp, như “ổ chuột” giữa lòng đô thị phồn hoa.

Nhiều người dân có nhà đất tại đây cho biết, họ chưa đồng ý với mức giá bồi thường do nhà đầu tư trước đây đưa ra với lý do mức bồi thường quá “cảm tính”. Ông Trần Văn Tâm (đang sinh sống trong khu Mả Lạng) chia sẻ: “Một nhà đầu tư trước đây đưa ra mức giá bồi thường để giải tỏa rất thấp so với giá thực tế giao dịch đất trên thị trường. Đa phần người dân sống tại đây không đồng ý. Nhà đầu tư cũng không chứng minh được mức giá đó là hợp lý”.

Bên cạnh nhiều dự án chỉnh trang đô thị bị đình trệ, thành phố Hồ Chí Minh còn quỹ đất rất lớn sẵn sàng bán đấu giá quyền sử dụng đất. Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng cho biết, cơ quan này sẽ phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan sớm tổ chức công tác đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức) với tổng diện tích hàng trăm nghìn mét vuông; trong đó, dự kiến đấu giá 4 lô (1-2; 1-3; 3-5 và 7-1) với tổng diện tích gần 95.000m² ngay trong năm 2024.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương (chuyên gia bất động sản), để tránh lặp lại tình trạng “bỏ cọc” như trường hợp của lô 3-5 đã được tổ chức đấu giá hồi cuối năm 2021, giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức bán đấu giá đưa ra phải có căn cứ pháp lý làm cơ sở. Trong đó, cần phải tuân thủ chặt chẽ và phù hợp với các phương pháp định giá đất mà Chính phủ quy định. Qua đó, giúp nhà đầu tư, tổ chức tham gia đấu giá tham gia quy trình trước, trong và sau đấu giá nghiêm túc hơn.

Ngoài ra, thành phố Hồ Chí Minh cũng có kế hoạch bán đấu giá hàng loạt lô đất khác với tổng diện tích hàng trăm nghìn mét vuông trong các năm 2024 và 2025. Theo tính toán của các sở, ban, ngành liên quan, nguồn thu từ tiền bán đấu giá có thể lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, bổ sung đáng kể vào nguồn ngân sách đầu tư công của thành phố.

Trong khi đó, hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh còn gần 59.000 căn hộ đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng); trong đó có nguyên nhân đến từ việc chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, việc chậm trễ này được cho là có nguyên nhân đến từ vướng mắc trong công tác xác định giá đất trước đó.

Định giá đất phù hợp giúp tháo gỡ nút thắt

Theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có 4 phương pháp xác định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, Tiến sĩ Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, quỹ “đất vàng” trung tâm quận 1 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức) hiện còn khá nhiều khu đất trống, đã hoặc đang có chủ trương đầu tư các dự án bất động sản, dự án chỉnh trang đô thị. Đặc thù của quỹ đất này là giá trị lớn, chỉ những doanh nghiệp, tập đoàn lớn mới có khả năng tiếp cận.

Chính vì vậy, theo Tiến sĩ Trần Quang Thắng, đối với quỹ đất này, cần định giá đất theo phương pháp thặng dư nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất thông qua tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng, tăng số tầng cao công trình… Qua đó, vừa giúp thành phố đạt được nguồn thu ngân sách lớn từ đất, vừa giúp chỉnh trang diện mạo đô thị hiện đại hơn.

Đối với các quỹ đất còn lại, chủ yếu ở các quận ven và ngoại thành, Luật sư Dương Hoài Vân (Công ty luật Vân Hoàng Minh) cho rằng, thành phố Hồ Chí Minh có thể linh động áp dụng 4 phương pháp xác định giá đất theo các nghị định sửa đổi của Chính phủ, tùy vào từng khu vực, hoặc từng dự án phát triển đô thị.

Còn đối với gần 59.000 căn hộ tại các dự án chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính vì chưa có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, ông Võ Công Lực, Trưởng phòng Quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cho biết, cơ quan này sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan thực hiện xác định các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể làm cơ sở để các cơ quan thuế tính nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Nhằm sớm đưa nguồn lực đất đai vận hành hiệu quả, thời gian xác định giá đất cũng được thành phố quan tâm. Về vấn đề này, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng, cho biết, cơ chế, chính sách đặc thù mới cho phép HĐND thành phố được thông qua, để UBND thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất đối với những trường hợp Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hằng năm. Cơ chế này sẽ giúp rút ngắn được thời gian xác định giá đất.