Thị trường bất động sản: Nhiều “điểm nghẽn” đang chờ tháo gỡ

Từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Bước sang quý III-2023, thị trường đã có những chỉ dấu tích cực, ít nhiều cho phép hy vọng vào một sự hồi phục thực chất trước khi khởi sắc trở lại.

Những chỉ dấu tích cực

Năm 2023, biến động kinh tế đã có những tác động không nhỏ tới ngành bất động sản. Sự phục hồi của nền kinh tế và những nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước nhằm tạo cơ sở pháp lý, nguồn vốn... đã giúp "cứu nguy" phần nào cho thị trường bất động sản.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian qua, động thái quyết liệt từ Chính phủ đã góp phần tạo niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Điển hình như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ ngày 4-3-2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5-3-2023 gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 về thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững... đã đưa ra những giải pháp sát hơn với thực tế của thị trường và doanh nghiệp...

Kết quả là nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản đã từng bước được tháo gỡ; hầu hết các dự án "còn khả năng" đã được tái khởi động. Lần đầu tiên sau nhiều năm, các chủ đầu tư dự án đã thể hiện rõ thiện chí bán hàng khi đề ra hàng loạt chính sách kích cầu hấp dẫn. Những tác động tích cực từ cơ chế, chính sách cũng dần thẩm thấu, giúp thanh khoản thị trường từng bước được cải thiện. Đến quý III-2023, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II-2023 và hơn 2 lần so với quý I-2023.

Tuy vậy, xét tổng thể cả năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung vẫn mang gam màu xám và còn phải đối mặt với nhiều thách thức. Báo cáo về thị trường bất động sản năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu mua bán bất động sản giảm mạnh ở tất cả các loại hình so với năm 2022. Cụ thể, nhu cầu mua đất nền giảm 20%, đất nền dự án giảm 28%, chung cư giảm 16%, biệt thự, nhà riêng giảm 6 - 9%. Lợi nhuận trước thuế của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh, tình trạng giải thể, ngừng hoạt động, cắt giảm nhân sự vẫn diễn ra phổ biến...

Trong bức tranh chung ấy, bất động sản Hà Nội trong năm 2023 cũng chưa thể khởi sắc; nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục suy giảm. Số liệu thị trường của Đất Xanh services gần nhất cho thấy, nguồn cung sơ cấp (từ chủ đầu tư) chỉ có 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm; tỷ lệ hấp thụ mặc dù cải thiện song cũng chỉ đạt 20 - 22%. Tính chung, thanh khoản vẫn tiếp tục suy giảm 15 - 20%. Đáng nói là, giá bán ghi nhận 19 quý liên tiếp chỉ có tăng, không giảm. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tăng 3 - 5% so với năm 2022.

Khi nào mới tăng trưởng trở lại?

Mặc dù đã có chỉ dấu tích cực song các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với hàng loạt khó khăn, cần thời gian dài để khắc phục, đặc biệt là về nguồn vốn, cơ chế chính sách. Ngoài ra, do sức mua của thị trường còn kém nên doanh nghiệp bất động sản giữ tâm lý thận trọng khi tung nguồn hàng.

Tuy vậy, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, các tín hiệu tích cực sẽ ngày càng rõ ràng hơn trong năm 2024. Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ trong năm 2023 và sẽ linh hoạt, được nới lỏng hơn trong năm 2024, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và người dân tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn. Lãi suất tiền gửi ngân hàng tiếp tục xuống thấp sẽ thôi thúc người dân tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.

Dự báo về thời điểm hồi phục, tăng trưởng của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ mất ít nhất 1 năm để hồi phục, dự kiến diễn ra trong nửa cuối năm 2024. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho biết, điểm đảo chiều của thị trường đã xuất hiện ở giai đoạn hiện tại khi lãi suất bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản được ban hành... Song, điều đó không có nghĩa thị trường lập tức phục hồi, mà chỉ là điểm sáng đáng chú ý sau một thời gian dài thị trường đi ngang ở đáy. Thị trường vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, có thể từ quý II đến quý IV-2024, thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn. Giai đoạn thăm dò (dự kiến xảy ra vào nửa cuối năm 2024) với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý IV-2024 đến quý I-2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ rào cản pháp lý để định hướng và tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững.

Giai đoạn khởi sắc dự kiến từ quý II đến quý IV-2025 với kỳ vọng ghi nhận kinh tế phát triển mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào bất động sản tăng trưởng. Sau quý I-2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định; thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá...