Nghịch lý giá nhà - trái phiếu

Sang năm 2025, lượng trái phiếu đáo hạn khoảng 270.000 tỷ đồng, thấp hơn một chút so với năm 2024 nhưng vẫn cao hơn đáng kể các năm trước đó. Còn quý IV-2023, khoảng 57.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, trong đó nhóm bất động sản chiếm 47%.

Bộ Tài chính cho hay, năm 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu tích cực, số lượng trái phiếu phát hành tăng so với năm 2023, trong đó một phần được doanh nghiệp thanh toán trái phiếu đến hạn. Các quy định cho phép doanh nghiệp gia hạn thời hạn thanh toán, cho phép mua lại trái phiếu chưa niêm yết cũng đã giúp giảm áp lực cho thị trường. Tuy nhiên, nói một cách sòng phẳng, ngoài việc thỏa thuận kéo dài thời hạn thanh toán trái phiếu, nhà đầu tư cũng không còn cách nào khác khi doanh nghiệp bất động sản không còn dòng tiền, thị trường bất động sản trầm lắng. Nói cách khác, nhà đầu tư tiếp tục là chủ nợ bất đắc dĩ và áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục được đẩy về... tương lai.

Song, có một nghịch lý là dù không có dòng tiền, chậm tiêu thụ sản phẩm, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài trong năm 2022, 2023 nhưng giá bất động sản, trong đó có nhà ở vẫn tăng đáng kể. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cũng như nhiều doanh nghiệp tư vấn bất động sản, giá nhà ở tăng 10-20%/năm; đáng chú ý căn hộ chung cư giá bình dân không còn, trong khi phân khúc căn hộ giá trung bình ngày càng tiệm cận với phân khúc cao cấp. Đáng nói nữa là ít có doanh nghiệp chủ động hạ giá bất động sản để tiêu thụ sản phẩm. Hoặc nếu có giảm thì kèm điều kiện như phải thanh toán ngay một lần - điều kiện khó có khách hàng nào đáp ứng nổi. Còn nhớ đợt “khủng hoảng” bất động sản hồi năm 2010-2011, nhiều dự án nhà ở cao cấp đã được chủ đầu tư thu nhỏ diện tích để giảm giá, chuyển đổi sang nhà ở bình dân, thúc đẩy tiêu thụ. Còn lần này, nhiều doanh nghiệp cho rằng nguyên nhân chính do nguồn cung khan hiếm, dự án đình trệ, chi phí tăng… nên khó giảm giá bán.

Từ câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp có lẽ các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động tiếp cận vấn đề công bằng hơn. Thực tế, để có dòng tiền trả nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, giải cứu thị trường bất động sản, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản đã kêu gọi doanh nghiệp có giải pháp kích cầu tiêu thụ sản phẩm, như hạ giá bán nhà ở; chủ động đầu tư dự án thuộc phân khúc thị trường có nhu cầu thực. Nhà nước tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản bằng chính sách; nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp miễn cưỡng đồng ý khất nợ, vì vậy doanh nghiệp bất động sản cần chung tay, tự tìm cách thoát khỏi khó khăn. Như hai bàn tay vỗ vào nhau mới thành tiếng, sự chần chừ của doanh nghiệp bất động sản sẽ kéo dài cuộc “khủng hoảng”, khiến niềm tin từ thị trường trái phiếu thời gian qua có thể lung lay, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp khó được tháo bớt.

Về lâu dài, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp gỡ nhiều vướng mắc cho dự án và thị trường bất động sản. Quy định xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu giúp thị trường trái phiếu minh bạch, an toàn hơn. Tất nhiên, dù thế nào thì cũng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp bất động sản...