Huy động nguồn lực từ đất đai để phát triển đường sắt đô thị

Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng

Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Hà Minh Hải, giao thông đô thị là huyết mạch quan trọng của mọi thành phố, đặc biệt là ở những đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nơi có tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa rất nhanh.

Việc đầu tư phát triển hệ thống giao thông đô thị nói chung đòi hỏi huy động nguồn lực rất lớn, nhất là đối với hệ thống công trình đường sắt đô thị.

Nghị quyết số 39-NQ/TW ngày 15-1-2019 của Bộ Chính trị về nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác, sử dụng và phát huy các nguồn lực của nền kinh tế, chỉ ra 3 nguồn lực cơ bản: Nhân lực - vật lực - tài lực.

Trong đó đất đai chính là nguồn lực đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển, nhất là trong quá trình xây dựng phát triển đô thị. Nguồn lực từ đất đai chính là nguồn lực tài chính từ đất đai - phải được khai thác hợp lý, hiệu quả, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và theo quy luật kinh tế thị trường.

Thu hút đầu tư PPP vào các dự án TOD

Luật sư Lê Nết, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Singapore (SIAC) và Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, phát triển các dự án cơ sở hạ tầng giao thông đòi hỏi một quy trình chi tiết, các quy định pháp lý và kế hoạch chiến lược để thu hút nhà đầu tư tư nhân.

Ngoài việc thu hút đầu tư tư nhân (100%) cho các dự án bất động sản xung quanh TOD, thì một khả năng khác là thu hút đầu tư dưới hình thức PPP (đối tác công – tư) vào các dự án TOD. Ví dụ, đối với tuyến đường sắt đô thị số 1 ở thành phố Hồ Chí Minh, đoạn nối dài từ Suối Tiên đến sân bay Long Thành có thể kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP. Nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng đường sắt đô thị, Nhà nước trả tiền xây dựng bằng cách cấn trừ với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải trả cho các dự án đô thị xung quanh khu đường sắt đô thị đó.

Đối với hình thức này, đấu thầu thực hiện dự án là hình thức phù hợp bởi lẽ: Dự án PPP yêu cầu nhà đầu tư phải bỏ vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Đây là các lợi ích không thể đo bằng giá, mà phải bằng việc phân tích chi tiết dự án; hiểu rõ các quy định về quy hoạch, đánh giá tác động môi trường và các yêu cầu pháp lý, kinh tế, xã hội khác.

Cùng với đó, dự án PPP cần phải có sự hợp tác với chính quyền từ địa phương đến trung ương để điều chỉnh dự án với các kế hoạch phát triển đô thị hiện tại. Điều này có thể giúp tối ưu hóa quy trình, quy định và tạo cơ sơ pháp lý cụ thể cho từng dự án.

“Để thành công trong việc triển khai các dự án TOD, cần phải tập trung vào cả khía cạnh pháp lý và thu hút nhà đầu tư. Bằng cách bảo đảm các mô hình tài chính minh bạch và xây dựng mối quan hệ hợp tác, nhà nước có thể tạo ra môi trường thuận lợi cho đầu tư tư nhân và sự thành công dài hạn của dự án” – Luật sư Lê Nết nói.

Theo ông Andrew Hodgson, chuyên gia của Ngân hàng Thế giới, có nhiều cách tiếp cận khác nhau để cấp vốn cho đường sắt đô thị, nhưng mỗi cách đều cần phải chỉ rõ một kế hoạch khả thi.

Một số ý kiến khẳng định, giá trị đất đai đô thị luôn tăng thêm rất cao khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp. Giá trị đất đai tăng thêm này sẽ là nguồn lực chính để tiếp tục đầu tư phát triển đô thị, rồi từ đó lại thu được giá trị đất đai tăng thêm mới. Đây là phương thức duy nhất để tổ chức không gian đô thị hợp lý và khả năng tạo vốn để tiếp tục đầu tư phát triển, và cũng là cách làm phù hợp với định hướng phát triển hệ thống đường sắt đô thị hiện nay.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hai “siêu” đô thị của Việt Nam hiện nay là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều chung ý định phát triển đô thị theo mô hình TOD dựa vào mạng lưới giao thông công cộng và tổ chức lại các đô thị tại các điểm nút giao thông công cộng.

Trong bối cảnh còn nhiều khó khăn trong việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, phát triển các dự án TOD thông qua hình thức đầu tư tư nhân hay PPP được cho là giải pháp hữu hiệu.