Không hợp thức hóa các sai phạm về đất đai

Đề xuất mức thuế cao hơn đối với “đầu cơ đất”

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm đối với tài sản gắn liền với đất, để bảo toàn đất có nguồn gốc là đất do Nhà nước giao cho đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng (nay chuyển sang hình thức thuê đất), dự thảo Luật chỉnh sửa theo hướng: Đơn vị sự nghiệp công lập khi lựa chọn hình thức thuê trả tiền hằng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

Dự thảo Luật quy định theo hướng trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định (không quá 3ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác).

Về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước. Dự thảo Luật sửa đổi theo hướng ưu tiên thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách nhà nước thuộc trường hợp thu hồi đất.

“Đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TƯ để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước; đồng thời, phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, phòng tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư…”, ông Vũ Hồng Thanh nói.

Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp, dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó, quy định cụ thể tại dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

"Đối với những điều khoản chuyển tiếp có nội dung thực hiện theo quy định của Chính phủ, đề nghị Chính phủ nghiên cứu kỹ lưỡng để quy định theo đúng nguyên tắc “không hợp thức hóa các sai phạm", ông Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Bài học từ tái định cư dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội

Đánh giá cao quy định hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn và đạt tiêu chuẩn đô thị với khu đô thị, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) cho rằng, đây chỉ là tiêu chuẩn tối thiểu bởi có thể có địa phương xây dựng tiêu chuẩn khu vực nông thôn đạt như khu vực đô thị.

Đại biểu cũng đồng tình với quy định địa điểm khu tái định cư phải ưu tiên lựa chọn tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi, sau đó mới mở rộng đến địa điểm tại quận, huyện, thị xã và các địa phương có điều kiện tương đồng…

Đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị bổ sung thêm quy định phải ưu tiên lựa chọn khu đất được quy hoạch là đất ở, có vị trí thuận lợi nhất trên địa bàn được lựa chọn để hình thành khu tái định cư. Cần thiết phải bổ sung quy định này để tránh tình trạng có địa phương dành quỹ đất được quy hoạch đất ở có vị trí thuận lợi nhất cho đấu giá để thu tiền, còn khu xa, khó khăn không ai muốn mua thì bố trí khu tái định cư.

“Một bài học thực tế là các dự án tái định cư đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đang được Hà Nội thực hiện dành vị trí thuận lợi nhất cho tái định cư và xây dựng hạ tầng khu tái định cư ở nông thôn, ngoại thành nhưng như tiêu chuẩn khu đô thị mới nên người dân phải di dời chỗ ở rất đồng tình ủng hộ”, đại biểu Hoàng Văn Cường nói.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn Bình Dương) cho rằng, dự thảo luật quy định phương pháp thặng dư (phương pháp định giá đất). Đại biểu kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Bởi kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy không cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.

Bên cạnh đó, theo đại biểu, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào là tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi.

“Hiện nay, thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng vì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế”, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nói.

Cùng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo. Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu cho rằng, nếu hằng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp.

"Nếu một năm làm bảng giá đất một lần thì suốt ngày phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian. Do đó, tôi đề nghị, chỉ quy định 5 năm một lần", đại biểu Hà Sỹ Đồng nói và mong rằng, Quốc hội sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này để mở đường cho các luật khác có hiệu lực thi hành.

Để tạo cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đất làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các tầng đất, định giá tiền sử dụng đất dưới bề mặt, trên cơ sở nghĩa vụ chung của người sử dụng đất của dự thảo luật và cụ thể hóa quyền bề mặt Bộ luật Dân sự đã quy định, đồng thời, đồng bộ quy định trong dự thảo Luật về quyền chuyển nhượng, cho thuê không gian dưới lòng đất, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) đề nghị, dự thảo Luật bổ sung quy định về quyền của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có quyền sử dụng vùng trời phía trên bề mặt đất và phía đất bên dưới bề mặt đó một cách hợp lý cho việc sử dụng hợp pháp theo quy định của Chính phủ.