“Cơn khát” nguồn cung nhà ở chưa hạ nhiệt

Nguồn cung mới tiếp tục suy giảm

Nghèo nàn, thiếu hụt, tiếp tục đà suy giảm là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung nhà ở trong thời gian qua. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, nguồn cung nhà ở ra thị trường đạt khoảng 43.500 căn hộ, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng hơn 20% nguồn cung so với năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19).

6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn duy trì tình trạng khan hiếm khi nguồn cung mới tại Hà Nội giảm 91% và tại thành phố Hồ Chí Minh giảm 89% so với cùng kỳ năm 2022. Tại Hà Nội, chỉ có khoảng 500 sản phẩm căn hộ chung cư mới được đưa ra thị trường, còn thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 1.800 căn hộ. So với thời điểm năm 2018, lượng cung mới nhà ở đã giảm khoảng 85-88%. “Nguồn cung mới cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự sụt giảm lớn; trong đó, nguồn cung mới căn hộ đạt thấp nhất trong 5 năm trở lại đây”, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội (thuộc Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế CBRE) Nguyễn Hoài An nói. Tại Hà Nội, từ năm 2018 đến nay, nguồn cung căn hộ mới giảm trung bình 14%/năm...

Đặc biệt, theo các đơn vị nghiên cứu bất động sản, nguồn cung mới nhà ở bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân đang ngày càng trở nên quý hiếm. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, cơ cấu sản phẩm nhà ở đã nghiêng hẳn về phân khúc nhà ở trung và cao cấp (chiếm trên 80% tổng nguồn cung).

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc căn hộ trung cấp (25-30 triệu đồng/m2) và cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2). Các căn hộ chung cư có mức giá xung quanh 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố trực thuộc Trung ương hoặc tại các đô thị loại I trở xuống. So với thời điểm năm 2019, tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân đã giảm tới 98%.

Bao giờ nguồn cung tăng trở lại?

Lý giải nguyên nhân sụt giảm nguồn cung nhà ở, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến tình hình kinh tế chung lâm vào trạng thái khó khăn, trong đó có bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản còn gặp khó khăn, “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án khi các kênh dẫn vốn bị tắc nghẽn do chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao...

Về khả năng phục hồi của thị trường nhà ở, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội (thuộc Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills) Đỗ Thu Hằng đánh giá: Khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn và sản phẩm phù hợp số đông người dân. Thị trường vẫn đang chờ đợi các vấn đề pháp lý quan trọng được thông qua từ giờ đến cuối năm, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi),... Dù sẽ mất thời gian để thị trường thẩm thấu, nhưng những động thái này được xem là “liều thuốc” trợ giúp minh bạch hóa nguồn gốc cũng như khả năng tiếp cận vốn, để thị trường có thể kỳ vọng từ năm 2024 sẽ có thêm nguồn cung mới.

Trong đó, dự kiến từ năm 2024 trở đi sẽ có khoảng 86.500 căn hộ từ 98 dự án mở bán, tuy nhiên không tránh khỏi việc căn hộ hạng B (phân khúc trung cấp) vẫn chiếm tỷ trọng cao. Dù vậy, việc nguồn cung mới được bổ sung vào thị trường sẽ có thể tác động tới điều chỉnh lại mặt bằng giá và cải thiện số lượng căn hộ bán ra. Ngoài ra, tại Hà Nội, trong năm 2023, hai huyện Gia Lâm và Đông Anh dự kiến sẽ lên quận, tạo điều kiện cho các dự án nhà ở tại đây có thêm cơ hội phát triển, gia tăng nguồn cung với giá hợp lý có thể đến tay người mua. Đặc biệt, sau khi hệ thống pháp lý được hoàn thiện, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực, giải quyết được bài toán về chỗ ở phù hợp cho đa số người dân cũng như gỡ khó cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản.

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, về phía Bộ Xây dựng, bên cạnh tập trung tiếp thu, giải trình sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo đúng Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội; Bộ cũng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật; tiếp tục làm việc với một số địa phương nhằm kiểm tra, đôn đốc việc triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đạt mục tiêu đề ra và giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ trong thời gian tới.