Chung cư cũ - cần tư duy mới

Chương trình 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025” được kỳ vọng mở ra tư duy mới để giải quyết vấn đề này vừa bảo đảm đời sống người dân vừa bảo đảm mỹ quan đô thị.

Hoài niệm một thời

Cuối những năm 50, đầu những năm 60 của thế kỷ XX, mô hình quy hoạch khu nhà ở dạng tiểu khu do các chuyên gia Liên Xô (cũ) giúp đỡ, với sự trợ giúp của các chuyên gia Triều Tiên, những kiến trúc song song kiểu tập thể gia đình được dựng lên ở hai khu nhà ở: Nguyễn Công Trứ và Kim Liên.

Sau ngày đất nước thống nhất, các khu nhà ở theo mô hình này được nhân rộng với bước tiến mới cả về quy mô, kiến trúc, công nghệ xây dựng. Nếu như mẫu nhà ở Kim Liên được coi là thế hệ thứ nhất với tiêu chuẩn phân phối 4m2/người, nhà xây tay lắp ghép tấm nhỏ; qua thế hệ thứ hai mà đại diện là khu Trung Tự, Giảng Võ, đến thế hệ thứ ba - nhà ở tại tiểu khu Thanh Xuân Bắc với căn hộ được cải tiến phù hợp với khả năng phân phối và điều kiện ở của thành phố theo tiêu chuẩn được nâng lên thành 6m2/người. Việc tổ chức không gian theo hình thức ghép nối linh hoạt, sinh động hơn với 70 loại hình cấu kiện khác nhau được sản xuất tại nhà máy bê tông Chèm. Mô hình kiến trúc nhà ở - chung cư tập thể, “chung cư xã hội chủ nghĩa”... thoái trào và dừng lại khi đất nước bước vào thời kỳ đổi mới.

Hơn 60 năm đã qua kể từ khi những khu tập thể đầu tiên được xây dựng, và cũng đã 3 thập niên khép lại một trào lưu kiến trúc theo mô hình này ở Hà Nội. Nhà ở bước sang giai đoạn phát triển phù hợp với tư cách là một thực thể của kinh tế thị trường, được chi phối bởi tư duy kinh doanh bất động sản, đáp ứng nhu cầu của xã hội và tạo nên giá trị thặng dư. Những chung cư cũ nói riêng và tổng thể các khu chung cư cũ âm thầm biến đổi một cách tự phát, như căn bệnh âm ỉ trong lòng đô thị Hà Nội.

Từ sự biến đổi tự phát...

Việc chuyển đổi tự phát của các khu chung cư cũ trở thành một hiện tượng gây bất ngờ, đáng chú ý nhất là hiện tượng “cơi nới” trở nên phổ biến với việc sử dụng các vật liệu tạm thời và cách ứng xử bất chấp quy luật trọng lực. Bao gồm những căn hộ tối đa chỉ 41m2, nhỏ nhất là 16,5m2, việc những chung cư cũ phải oằn mình cõng theo những chiếc “ba lô” diễn ra trong nhiều thập niên là hệ quả của việc áp dụng tiêu chuẩn ở thấp.

Trên bình diện không gian, khoảng cách giữa các tòa nhà thoáng đãng với việc sử dụng đất có phần rộng rãi đã trở thành miếng mồi ngon cho hoạt động “cơi nới và lấn chiếm” khi chuyển sang cơ chế thị trường với sự tăng lên vòn vọt của giá đất - nhà ở đô thị. Ở tầng trệt, các cửa hàng mở rộng chiếm phần đất thuộc không gian chung. Nhà ở tự xây dựng mới xuất hiện tràn lan giữa các tòa nhà và với việc thay đổi như vậy, chúng gần như đã “hợp nhất” các tòa nhà vốn cách xa nhau trước đó. Đồng thời với đó là sự gia tăng dân số và sự bất lực trong quản lý trật tự xây dựng tại các khu vực này qua nhiều thời kỳ.

Sự biến đổi không gian một cách tiêu cực cũng cho thấy sức sống và sự thích nghi của con người trong các khu chung cư cũ, thông qua việc tiến hành sự pha trộn giữa một nền văn hóa không gian mang tính kỹ thuật và một nền văn hóa đại chúng. Điều này rất đáng đặt ra cho giới nghiên cứu bởi nếu mô hình cư trú được xem xét đến cả khía cạnh lối sống văn hóa truyền thống.

... đến thử nghiệm trên những khu đất “vàng”

Những nghiên cứu thử nghiệm nhằm khắc phục nhược điểm của các khu chung cư cũ đã và đang diễn ra một cách chậm chạp. Cuối những năm 90 của thế kỷ trước, một cấu trúc mới đã được ghép thêm ở phía sau chung cư cũ ở Trung Tự nhằm mở rộng diện tích cho các căn hộ ở cả 5 tầng.

Đầu những năm 2000, những nhà chung cư mới B4, B7, B10, B14 mọc lên trên đường Phạm Ngọc Thạch, ở nơi vốn là những khoảng trống của khu tập thể Kim Liên. Chính quyền dự định sử dụng việc này để đáp ứng yêu cầu di dời các hộ dân, nhằm tiếp tục xây dựng lại các chung cư cũ theo hình thức cuốn chiếu với nguồn kinh phí thu lại nhờ việc bán các căn hộ ở tòa nhà mới. Gần đây, rải rác các chung cư cũ D2, C7, B6 trong khu Giảng Võ hay nhà C1 trong khu Thành Công cũng được thực hiện theo mô hình đầu tư tương tự, nhưng theo hình thức xây dựng mới sau khi phá bỏ nhà cũ.

Nhìn chung, các thử nghiệm đều nhắm đến việc kiên cố hóa, mở rộng quy mô xây dựng, gia tăng quy mô dân số và phức hợp hóa công trình với hệ thống dịch vụ, văn phòng... Có thể nói, tư duy áp dụng đối với khu Kim Liên đã thất bại, bởi việc di dân từ các chung cư cũ để cải tạo, xây dựng lại không đạt được. Các dãy nhà cũ vẫn tồn tại trong khi những khoảng sân cũ quý giá đã mất đi... một cách “chính danh”. Cách xây dựng lại ở Giảng Võ hay Thành Công được coi là hợp lý, nhưng mô hình này đang vấp phải những rào cản nhất định.

Mặt khác, cũng đã có những ý kiến của giới chuyên môn trong nước và quốc tế cho rằng: Cần những mô hình có lợi để cải tạo các khu tập thể mà không phải hy sinh nét đặc sắc của chúng. Những người này nhận thấy rằng, dù mô hình kiến trúc cũ dung dị, giản đơn và đang bị lu mờ bởi những bất cập, nhưng các khu nhà cũ đó phản ánh chân thực thời đại mà chúng sinh ra, là ký ức sống động của Hà Nội một thời gian khó...

Níu giữ tất cả là không đúng, nhưng để giải bài toán khó thì có lẽ cần một tư duy mới cho những chung cư cũ.

Giải pháp nào cho chung cư cũ?

Các quy hoạch xây dựng hiện đều đặt vấn đề cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Bản chất là tư duy xây mới các kiến trúc nhà ở trên lý thuyết đơn vị ở mới, phát triển từ mô hình tiểu khu ban đầu nhưng với tiêu chuẩn cao hơn và gắn liền với các tuyến đường sắt đô thị dự kiến trong tương lai. Chính vì vậy, có nhiều phương án để so sánh, lựa chọn cho từng khu vực, tùy vào thời điểm thực thi. Có thể có những chung cư cũ phải xây lại hoàn toàn bằng một kiến trúc mới. Cũng nên tính đến việc vừa xây lại một số vừa kết hợp bảo tồn có cải tạo nâng cấp một cụm trong các khu chung cư lớn có điều kiện về cảnh quan, hạ tầng, như Giảng Võ.

Thậm chí có những nơi có thể bảo tồn thay vì phá đi xây dựng lại. Ví như: Đối với những khu vực có sự hạn chế về quy mô và có nhiều dư địa văn hóa - lịch sử, nên chăng chúng ta đầu tư tại chỗ theo các mô hình hiệu quả hơn như nhà ở cho thuê, homestay phục vụ du lịch... Cách làm này phù hợp với các chung cư, nhà tập thể đơn lẻ nằm rải rác trong khu phố cũ vốn giàu tiềm năng du lịch. Bất động sản có cả hàm ý “bất động”..., quan trọng là khiến nó “chuyển động” để làm nên các giá trị mới trên nền tảng cũ.

Bên cạnh đó, ý kiến người dân thực sự là vấn đề rất lớn đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Những quy định hiện nay chỉ đề cập cứng nhắc giữa có hay không đồng thuận cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ mà không có nhiều câu hỏi mở mang tính lựa chọn nhằm thu lại những ý kiến xác đáng. Liệu bản thân người dân và cơ quan quản lý trong lĩnh vực này đã sẵn sàng thừa nhận những sai phạm trong việc xây dựng cơi nới trong quá khứ để cùng với các nhà đầu tư lựa chọn giải pháp quy hoạch khả thi? Có lẽ, những ý kiến tham vấn sâu và toàn diện cần được đặt ra. Đó sẽ là mắt xích quan trọng cho việc thực thi.

Về mặt pháp lý, Luật Thủ đô đã đề cập đến việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Nhưng thực tế cho thấy vẫn còn nhiều khoảng trống cần lấp đầy. Sự bổ sung cho chương trình cải tạo chung cư cũ với sự tham gia của nhiều bên có liên quan nên được đặt ra. Cần có cơ chế đầu tư linh hoạt ứng với các mô hình không gian thích hợp để có thể áp dụng với từng trường hợp cụ thể ở từng giai đoạn phát triển trong tương lai...

Tư duy đổi mới - cách làm sáng tạo là cần thiết để cải tạo, xây dựng lại hay bảo tồn các chung cư xưa cũ với mục tiêu để người dân được sống an toàn hơn, thoải mái hơn. Đây cũng là nội dung được đề cập trong Chương trình 03-CTr/TU của Thành ủy.