Cần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua chung cư

Ngày 22-6, Tòa án Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã tạm ngưng phiên tòa sơ thẩm xem xét việc một người dân kiện Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh vì chậm cấp "sổ hồng" chung cư.

Rắc rối từ đâu?

Cụ thể, người khởi kiện là bà Nguyễn Vĩnh Trang, cư dân chung cư Lexington Residence tại thành phố Thủ Đức. Bị đơn là Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân là do bà Trang mua nhà đã lâu, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi mua nhà, nhưng không được cấp "sổ hồng", vì chủ đầu tư dự án còn vướng mắc một số nghĩa vụ với nhà nước.

Theo hồ sơ vụ việc, chung cư Lexington Residence là dự án của Công ty cổ phần Bất động sản Nova Lexington. Dự án được phê duyệt với tổng diện tích hơn 21.000m2. Trong đó có 17.500m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận và chủ đầu tư xây dựng các tòa tháp chung cư và khối đế trên diện tích này. Còn lại phần diện tích gần 3.900m2 là đất làm "công viên cây xanh" của dự án thì hiện nay vẫn chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng từ Nhà nước.

Bà Trang cho rằng căn hộ của bà và hàng nghìn cư dân khác nằm trên phần đất 17.500m2 đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận và chấp thuận triển khai dự án cho nhà đầu tư. Từ năm 2016, bà và các hộ dân mua nhà đã nộp đủ tiền theo quy định. Đến nay, việc bà chưa được cấp "sổ hồng" ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Vì vậy, bà kiện Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh ra tòa.

Về phần mình, bị đơn đưa ra lý lẽ phần diện tích gần 3.500m2 làm công viên cây xanh thuộc dự án. Theo luật định, diện tích chung này phải được công nhận và ghi vào "sổ hồng" khi cấp cho mỗi hộ dân. Nhưng do phần diện tích này chưa được các cấp các ngành của thành phố Hồ Chí Minh hoàn thành thủ tục pháp lý giao lại cho chủ đầu tư, nên chiểu theo quy định pháp luật hiện hành, Văn phòng Đăng ký đất đai chưa có đủ căn cứ để cấp "sổ hồng" cho cư dân.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng phần đất gần 3.500m2 này, nên chưa được xem xét cấp "sổ hồng". Về vấn đề này, một đại diện chủ đầu tư thông tin có mấy điểm vướng. Một là diện tích chưa hoàn tất thủ tục bàn giao. Hai là thời điểm xác định thuế. Doanh nghiệp đề xuất xác định theo thời giá lúc cấp phép dự án (2012), còn nếu phải nộp thuế thời giá năm 2022 thì số tiền chênh rất lớn, doanh nghiệp rất bất lợi. Tuy nhiên, đề xuất chưa được giải quyết.

Không phải cá biệt

Đáng nói là trường hợp của bà Trang và hàng nghìn chủ hộ tại chung cư Lexington Residence là điển hình cho tình trạng mà hàng chục nghìn chủ căn hộ chung cư tại nhiều dự án khác ở thành phố Hồ Chí Minh đang gặp phải. Theo đó, họ đang phải chịu nhiều thiệt hại (không được cấp "sổ hồng" công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất) vì lỗi không do mình gây ra.

Trong trường hợp chung cư Lexington Residence, tòa xác định phần diện tích gần 3.900m2 làm công viên cây xanh, theo quy định, là diện tích cây xanh bắt buộc của dự án và cũng là diện tích đất được tính vào mật độ xây dựng của toàn dự án. Chủ trương ban đầu của thành phố Hồ Chí Minh là bán đấu giá đất trong hành lang 22m này để lấy kinh phí làm trục đường Mai Chí Thọ.

Sau đó, thành phố chủ trương dùng đất này để xây nhà tái định cư. Năm 2008, UBND thành phố Hồ Chí Minh ngưng thực hiện dự án tái định cư và có chủ trương chuyển nhượng theo giá thị trường cho các chủ đầu tư của những dự án liền kề phía trong để xây dựng công viên, cây xanh, không xây dựng công trình. Công ty cổ phần Bất động sản Nova Lexington đã tiếp nhận phần đất này.

Năm 2017, Thanh tra Chính phủ tổ chức thanh tra liên quan dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm. Vì vậy, các thủ tục chuyển nhượng vẫn chưa hoàn tất. Sau khi có kết luận thanh tra, các phần đất trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm mà Nhà nước chưa giao cho chủ đầu tư thì thực hiện bán đấu giá. Nhưng do gần 3.900m2 này đã được giao cho chủ đầu tư, nên UBND thành phố Hồ Chí Minh đề xuất không đấu giá mà cho phép thành phố hoàn thành thủ tục cấp đất. Tuy nhiên, đề xuất chưa được chấp thuận.

Theo dõi phiên tòa, bà Dương Ngọc Mỹ, ngụ tại chung cư Hoàng Anh Thanh Bình (đường D4, phường Tân Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, bà và hàng nghìn cư dân chung cư mong ngóng cách giải quyết, vì các hộ dân ở đây cũng gặp vướng mắc tương tự. “Thành phố muốn tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất theo thời giá năm 2022, nhưng chủ đầu tư lại kiến nghị tính lúc cấp phép dự án (năm 2012), nên chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế. Chúng tôi mua nhà, trả đủ tiền, nhưng nhiều năm qua không được cấp sổ hồng trong khi không hề có lỗi. Nhiều người rất bức xúc”, bà Mỹ nói.

Để chủ động khắc phục một số bất cập đang tồn tại trong chính sách pháp luật hiện hành liên quan đến xác định quyền và nghĩa vụ các bên khi xem xét cấp "sổ hồng" chung cư, UBND thành phố Hồ Chí Minh bước đầu mạnh dạn thí điểm cách làm mới. Theo đó, với phần diện tích xây căn hộ, nếu chủ đầu tư và cư dân đã hoàn thành các thủ tục, sẽ được xem xét cấp "sổ hồng". Phần vướng mắc ở các diện tích chung sẽ tách riêng để chính quyền và chủ đầu tư cùng giải quyết. Thành phố đã chia hơn 80.000 căn hộ thuộc hơn 300 dự án thành 6 nhóm vướng mắc để xem xét.

Theo cách làm này, trong tháng 6-2023, thành phố Hồ Chí Minh đã và sẽ cấp" sổ hồng" cho hơn 8.100 căn hộ. Tuy nhiên, hàng chục nghìn người dân đang sinh sống trong các chung cư như Lexington Residence hay Hoàng Anh Thanh Bình nêu trên và hàng trăm chung cư khác bị chậm cấp sổ mong muốn quy định pháp luật trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang được xem xét sửa đổi, bổ sung sẽ có những điều khoản rõ ràng hơn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.