Hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ năm, sáng 21-6, dưới sự chủ trì của Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội khóa XV họp phiên toàn thể tại hội trường thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, nhiều đại biểu cho rằng cần phải hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm công khai, minh bạch.

Tham gia phát biểu ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Văn Khải (Đoàn Hà Nam) cho biết, một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TƯ ngày 16-6-2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII là hoàn thiện cơ chế, chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Đại biểu cho biết, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần. Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội.

Đại biểu Đoàn Hà Nam nêu rõ, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, đại biểu cho rằng cần giải quyết tốt hai vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất.

Về nguyên tắc xác định giá đất, theo đại biểu, quy định trong dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn Long An) đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay, 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Về Hội đồng thẩm định giá đất, theo quy định hiện hành, trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, mất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá. Do đó, để giải quyết khó khăn, vướng mắc này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị dự thảo Luật bổ sung quy định trong một số trường hợp như không có đơn vị tư vấn giá đăng ký tham gia thầu hoặc dự án có tính chất đặc thù ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của địa phương thì giao cho địa phương thành lập Hội đồng khác và độc lập với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoặc đơn vị tư vấn xác định giá đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tư vấn, xác định giá đất và chịu trách nhiệm với kết quả thực hiện nhằm để địa phương chủ động, kịp thời quản lý và triển khai thực hiện các dự án ở địa phương.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An) nêu rõ, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này là về định giá đất. Dự thảo Luật quy định bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất còn có một số vấn đề. Đại biểu chỉ rõ, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân, đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, có thể xảy ra tình huống  cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc thực hiện hành vi rửa tiền…

“Việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được. Việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế”, đại biểu nêu ý kiến.

Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và tính đúng thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Về việc tham gia của các tổ chức tư vấn định giá, đại biểu Hoàng Minh Hiếu chỉ rõ, theo dõi thực tiễn áp dụng Luật Đất đai trong thời gian qua cho thấy, các địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê tổ chức tư vấn định giá. Do đó, Ban soạn thảo cần đánh giá cụ thể để có quy định phù hợp, đặc biệt là về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức này, bảo đảm được tính khả thi.