Không nên quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Chương III dự thảo Luật), các đại biểu nhất trí với Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định rõ điều kiện có các giấy tờ pháp lý về dự án tại khoản 1, Điều 25 dự thảo Luật để bảo đảm căn cứ pháp lý minh bạch, rõ ràng cho chủ đầu tư dự án bất động sản khi thực hiện.

Về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước tại khoản 2, Điều 25 dự thảo Luật dự kiến quy định, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh chỉ trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Với nội dung này, các đại biểu cho rằng, đề nghị quy định cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như Luật hiện hành; bổ sung quy định cụ thể hơn trình tự, thủ tục, thời hạn trả lời để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, dự thảo Luật sửa đổi cần tập trung vào những vấn đề đang nổi cộm trong thời gian qua như giao dịch bất động sản, bởi gần như chúng ta không nắm được thị trường hoạt động như thế nào. Vì thế, có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường, những thông tin đồn thổi làm tăng giá bất thường, không quản lý được.

Theo đại biểu, đặc biệt quan tâm đến bất động sản hình thành trong tương lai. Bởi trên thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã gây ra rất nhiều hệ lụy cho thị trường bởi thường được mua đi, bán lại. Bất động sản tăng giá bất thường chủ yếu tài sản hình thành trong tương lai; còn khi đất nhà có rồi, hình thành lên nhà rồi thì gần như giá khá ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường. “Đề nghị dự án Luật sửa đổi không nên quy định bất động sản hình thành trong tương lai; mà nhà đầu tư muốn huy động vốn có thể phát hành được trái phiếu công trình có chuyển đổi. Từ đó, người muốn mua nhà đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát dự án”, đại biểu Hoàng Văn Cường kiến nghị.

Vấn đề thứ hai là vấn đề liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, môi giới là nghề chuyên nghiệp, có vai trò trung gian, trung thực, minh bạch thị trường. Vì thế, đại biểu kiến nghị dự thảo Luật sửa đổi cần phải quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản, người giao dịch qua sàn không sợ bị lừa đảo.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d, khoản 4, Điều 24 dự thảo Luật), nhiều đại biểu nhất trí với Ủy ban Kinh tế cho rằng, vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mà thực hiện theo Bộ luật Dân sự năm 2015 trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy cần thiết quy định về việc nhận đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Về sàn giao dịch bất động sản (Mục 2, Chương VII dự thảo Luật), đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh nhất trí với Ủy ban Kinh tế cho rằng, phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch. Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch. 

Qua nghiên cứu thực tiễn, đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh cho rằng, các quy định hiện nay liên quan đến kinh doanh bất động sản vẫn chủ yếu hỗ trợ cho các sàn giao dịch - tức là bên trung gian - chứ không hỗ trợ trực tiếp cho người dân có nhu cầu thực sự. Từ những bất cập trên, đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần làm rõ chức năng quản lý nhà nước cũng như việc thu thập, kiểm soát thông tin của các sàn giao dịch bất động sản này để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

Đại biểu Phạm Đức Ấn nêu thực trạng, thời gian qua, thị trường bất động sản tăng cao do đầu cơ đã ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, nhiều chủ đầu tư chỉ “đánh trống ghi tên” khi các dự án bất động sản kéo dài quá lâu mà không thể triển khai được; thậm chí, một số doanh nghiệp còn phá sản do không còn vốn vì triển khai quá nhiều dự án cùng một lúc. Vì thế, khách hàng là người chịu thiệt khi đặt cọc mua nhà nhưng dự án bị “treo” không thể triển khai được.

“Đề nghị dự thảo Luật cần có những quy định cụ thể, mang tính ràng buộc để các chủ đầu tư có trách nhiệm với các dự án khi triển khai thực hiện. Đồng thời, kiên quyết thu hồi những dự án treo quá lâu và chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thành dự án”, đại biểu Phạm Đức Ấn kiến nghị.