Xây dựng lại chung cư cũ: Cần giải pháp đột phá

Thấp thỏm chờ chỗ ở tốt hơn

Chuyển về sinh sống tại khu tập thể Bệnh viện hữu nghị Việt - Xô, ngõ 203 Kim Ngưu, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, hơn chục năm nay, tiếng là ở quận trung tâm của TP Hà Nội song gia đình anh Nguyễn Trung Hậu có những nỗi khổ mà chỉ người sống trong các khu chung cư cũ mới có thể thấu hiểu. "Căn hộ vợ chồng tôi đang sinh sống là tiêu chuẩn của mẹ tôi được Nhà nước cấp cho. Khu tập thể có 5 tầng, tuổi thọ đã gần 20 năm lại không được bảo trì định kỳ nên đã hư hỏng nhiều.

Tường nhà bong tróc từng mảng, nước thải ngấm từ tầng trên xuống tầng dưới... là cảnh không xa lạ gì với các hộ dân ở đây. Nhà tập thể ở quận trung tâm Thủ đô nhưng cầu thang luôn trong tình trạng tối tăm và ẩm thấp. Mong muốn của các hộ dân sinh sống ở đây là Nhà nước sẽ xây dựng lại khu tập thể, người dân được tái định cư tại chỗ và có chỗ ở tốt hơn" - anh Hậu chia sẻ.

Tại các khu chung cư có tuổi thọ 30, 40 thậm chí 50 năm theo mô hình thiết kế lắp ghép tấm lớn, như khu nhà tập thể 2 tầng ở Yên Lãng, Trương Định hay các khu tập thể 5 tầng Văn Chương, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Vĩnh Hồ, Nghĩa Đô, Thanh Xuân... tình trạng còn xập xệ hơn rất nhiều. Theo phản ánh của các hộ dân sinh sống tại các khu tập thể cũ, nhiều gia đình đã được phân phối nhà từ vài chục năm trước. Qua quá trình sử dụng, mỗi gia đình nhỏ đã phát triển thành nhiều thế hệ.

Do diện tích chật chội nên hầu như nhà nào cũng tìm cách cơi nới, thậm chí lấn chiếm không gian chung. Những "ba lô", "chuồng cọp" lấn chiếm từ các căn hộ tập thể cũ đã trở thành hình ảnh đặc trưng của các khu chung cư cũ ở Hà Nội. Song cùng với đó, kết cấu các tòa nhà, vốn đã cũ nát, bị ảnh hưởng nặng nề. Rất nhiều tòa nhà, như: G6A, G6B Thành Công hay tập thể Bộ Tư pháp... bị nghiêng, lún nghiêm trọng, mất an toàn cho người dân đang sinh sống.

Giải "bài toán" hài hòa lợi ích

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 chung cư cũ, có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980 của thế kỷ trước. Các khu chung cư cũ ban đầu từ một chủ sở hữu là Nhà nước, sau khi bán cho người thuê, đã trở thành các khu nhà đa sở hữu.

Trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, từ năm 2005, HĐND thành phố đã ban hành nghị quyết cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp. UBND thành phố năm 2005 cũng đã ban hành kế hoạch triển khai nghị quyết của HĐND, trong đó xác định xử lý ngay nhà nguy hiểm và thí điểm cải tạo tại 3 khu tập thể: Nguyễn Công Trứ, khu B Kim Liên, Văn Chương... Song 10 năm qua, TP Hà Nội mới chỉ cải tạo được 8 chung cư cũ, với 14 tòa nhà được xây mới và đưa vào sử dụng. Năm chung cư cũ đã phá dỡ và đưa vào xây mới gồm: B6 Giảng Võ, C1 Thành Công, 17 nhà gỗ phường Chương Dương, nhà 97-99 Láng Hạ, nhà 26 Liễu Giai. Năm 2016, qua kiểm định đã xác định tiếp 62 chung cư có biểu hiện lún nghiêng.

Thế nhưng giải phóng mặt bằng để xây dựng lại các chung cư cũ gặp vô vàn khó khăn. Nguyên nhân là do các hộ dân đưa ra nhiều đòi hỏi không hợp lý. Đơn cử, các hộ cơi nới, lấn chiếm đòi tái định cư cả với phần diện tích này. Ngoài ra, do các khu chung cư có nhiều chủ sở hữu nên để tạo sự đồng thuận của đa số cũng không dễ.

Theo Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cải tạo chung cư cũ cần phải theo phương châm mới là: Cộng đồng dân cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ doanh nghiệp bất động sản tham gia, thông qua việc cho phép nhà đầu tư được sử dụng diện tích tầng 1 vào mục đích kinh doanh. Với mô hình này, cộng đồng dân cư sẽ tổ chức hợp tác xã nhà ở và quyết định tái thiết chung cư phải được ít nhất 2/3 thành viên hợp tác xã đồng ý. Như vậy, nguyện vọng và yêu cầu của từng thành viên sẽ được điều hòa một cách dân chủ, công bằng và vì lợi ích chung.

PGS.TS Vũ Thị Minh, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế quốc dân khuyến nghị, nên tham khảo kinh nghiệm của Singapore và Nhật Bản trong việc cải tạo chung cư cũ. Tại Singapore, nhà ở tập thể được cải tạo bằng các nguồn tài chính trợ cấp từ quỹ Chính phủ nhằm giảm chi phí và tạo ra giá nhà phù hợp nhất với khả năng chi trả của hộ dân. Tại Nhật Bản, Chính phủ áp dụng chính sách cho vay lãi suất ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp phát triển và mua nhà ở.

Chính quyền địa phương chịu trách nhiệm bố trí đất, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà và bán lại cho người dân với giá rẻ. "Đối với TP Hà Nội, bên cạnh việc quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ, xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho doanh nghiệp đầu tư xây mới các khu chung cư, cần lập quỹ nhà ở để hỗ trợ các đối tượng mua nhà. Đồng thời, chính quyền địa phương nên tạo điều kiện cho người dân sống tại các chung cư cũ nhưng không có khả năng tái định cư tại chỗ, được tiếp cận nhà ở xã hội" - bà Minh nói.