Nhà giá rẻ - không phải xây đâu cũng được

Dự án xa trung tâm khó bán

Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden tại Khu đô thị mới Quốc Oai, huyện Quốc Oai mở bán đến đợt 7, với tổng số 297 căn hộ nhưng chỉ có 15 hồ sơ đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Lý do là dự án ở khá xa trung tâm thành phố, việc kết nối bằng phương tiện vận tải công cộng hạn chế nên không thu hút được sự quan tâm của khách hàng, trong khi nhu cầu tại khu vực không nhiều. Chưa kể, giá bán nhà ở tạm tính khoảng 9,9 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì; giá thuê khoảng 48.000 đồng/m2/tháng cũng cao hơn một số dự án nhà ở xã hội khác có vị trí tương tự.

Tại dự án nhà ở xã hội thuộc xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, sau 4 đợt mở bán danh sách đăng ký mua gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội cũng rất ít, trong khi quy mô dự án có hơn 1.000 căn hộ. Nguyên do, giá bán căn hộ khoảng 14 triệu đồng/m2, cao hơn so với giá đất tại khu vực. Cùng với đó, chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà từ gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc nên lượng người mua sụt giảm. Điều này trái ngược với hình ảnh xếp hàng nộp hồ sơ, bốc thăm suất mua nhà ở xã hội tại các dự án trong các quận nội thành.

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện tồn kho bất động sản đã giảm, sản phẩm tồn chủ yếu là đất nền tại dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đầy đủ. Tính đến ngày 20-2, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 30.000 tỷ đồng, trong đó tại Hà Nội, giá trị tồn kho bất động sản là 5.500 tỷ đồng, giảm 52 tỷ đồng so với tháng 12-2016.

Giá trị đất chiếm 30-45%

Phân tích các yếu tố cấu thành giá bán căn hộ, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho biết, giá trị đất thường chiếm 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Cùng với đó, thường quy trình từ phê duyệt đến lúc hoàn thành dự án kéo dài 3-5 năm cũng ảnh hưởng đến chi phí dự án. Vì vậy, để giảm giá bán cần thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế, hỗ trợ pháp lý, rút bớt thủ tục đầu tư để đẩy nhanh tiến độ, tăng tính khả thi và cơ hội cho dự án.

Tiếp đó, việc xây dựng nhà ở giá rẻ phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, người dân sẽ chọn nhà ở phù hợp cho công việc và cuộc sống của mình, nếu không thỏa mãn điều kiện này thì dù giá nhà có rẻ mấy cũng không thể thu hút khách hàng. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng nhu cầu ở tại khu vực dự định thực hiện dự án, cũng như các yếu tố nhân khẩu, nghề nghiệp, thu nhập của hộ gia đình, sự phát triển của hạ tầng, tiện ích công cộng có đủ bảo đảm nhu cầu của cộng đồng dân cư sau khi hình thành.

Cho rằng nhà giá rẻ hiện nay thường hạn chế ở vị trí xa trung tâm, chất lượng hạ tầng như trường học, bệnh viện, cấp - thoát nước… chỉ ở mức tương đối, ông Khương đề nghị, các dự án nhà ở giá rẻ cần đặt ở vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân lao động, sinh hoạt trong khu vực mà không phải di chuyển thường xuyên, dẫn tới áp lực phương tiện ra - vào thành phố vốn đã quá tải.

Liên quan đến chính sách hỗ trợ tài chính, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà và đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho rằng, nên tập trung vào đối tượng người mua và cần sớm có những gói tín dụng lớn như gói 30.000 tỷ đồng thời gian qua. Cùng với đó, nên khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại có giá rẻ bên cạnh dự án nhà ở xã hội, với diện tích căn hộ phù hợp, chủ đầu tư và người mua có thể linh hoạt hơn trong việc mua - bán sản phẩm.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện khá đầy đủ, đồng bộ, vấn đề là các địa phương triển khai như thế nào. Với vai trò cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành đề xuất Quốc hội, Chính phủ các giải pháp về vốn, tín dụng, thuế, huy động nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, Bộ sẽ kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch, khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị dành cho phát triển nhà ở xã hội; yêu cầu các chủ đầu tư thực hiện nghiêm quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, không cho phép chuyển đổi bằng việc nộp tiền, để có được những khu nhà ở xã hội có vị trí gần trung tâm hơn.

Ông Vũ Ngọc Đạm nhận định: Do nhu cầu thị trường lớn nên nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng tập trung phát triển nhà ở giá rẻ. Dù theo quy định, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận 10% nhưng được ưu đãi về đất đai và thuế.