Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Dần “thật” hơn!

Giao dịch giảm mạnh

Số liệu từ các công ty khảo sát và nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, trong quý I-2017 thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh bắt đầu trầm lắng và sụt giảm ở cả lượng căn hộ chào bán và số căn bán được, đặc biệt đối với phân khúc cao cấp và hạng sang.

Công ty CBRE Việt Nam cho biết, trong 3 tháng đầu năm nay, các chủ đầu tư dự án đã đưa ra thị trường 5.083 căn hộ (từ 21 dự án, trong đó có 6 dự án mới), giảm 44% so với quý IV-2016 và giảm 49% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong 3 tháng đầu năm, còn lượng căn hộ chào bán ở phân khúc cao cấp giảm tới 72% so với quý IV-2016. Số lượng căn hộ giao dịch thành công cũng giảm mạnh. Theo đó, trong 3 tháng vừa qua chỉ có 6.051 căn hộ được giao dịch thành công, giảm tới 47% so với quý IV-2016 và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch căn hộ ở phân khúc cao cấp và hạng sang giảm mạnh nhất. Các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ bán được với hơn 4.000 căn.

Trong khi giao dịch giảm mạnh thì cũng theo khảo sát của CBRE, giá chào bán lại tăng 6% so với quý IV-2016 và tăng 13% so với cùng kỳ năm trước, trung bình đạt khoảng 1.595 USD/m2 (khoảng 36 triệu đồng). Ở phân khúc cao cấp, lượng giao dịch giảm mạnh nhưng giá chào bán cũng tăng khoảng 7,9%.

Có con số khảo sát lượng giao dịch căn hộ thành công khoảng gần 5.000 căn trong quý I-2017, Công ty Tư vấn BĐS và Nghiên cứu thị trường Danh Khôi Á Châu (DKRA) đánh giá lượng tiêu thụ này là “tốt” bởi chiếm đến 69% nguồn cung trong quý (khoảng hơn 7.000 căn hộ được đưa ra thị trường, theo DKRA). DKRA nhận định thị trường có tín hiệu tốt khi có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung. Cụ thể, năm 2016 các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm đến 70% nguồn cung thì hiện tỷ lệ căn hộ bình dân đưa ra thị trường đã chiếm khoảng 45%.

Nhìn toàn diện thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoReA) cho biết, năm 2015 thị trường đạt mức tăng trưởng rất cao và sang năm 2016 đã chững lại. Trong quý I-2017, thị trường có dấu hiệu trầm lắng, mà sự sụt giảm rõ nét ở phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang với giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I-2016. Nhìn toàn cục, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Bớt đầu cơ, tăng người mua để ở

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Địa ốc Xanh, việc trầm lắng của thị trường phân khúc cao cấp và hạng sang một mặt nào đó tốt cho thị trường vì BĐS đang quay dần về với nhu cầu thật. Theo ông Đực, hiện các phân khúc thị trường đang lên xuống trái chiều nhau, phân khúc căn hộ có giá 16 - 17 triệu đồng/m2 dù ở khá xa trung tâm như quận Bình Tân, thậm chí quận 12… vẫn “đắt như tôm tươi” bởi nhu cầu mua nhà của người dân là rất lớn.

Nhận xét về số liệu các công ty khảo sát thị trường đưa ra là giao dịch giảm trong khi giá lại tăng, chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây cũng là điều bình thường của thị trường chứ không có gì bất thường. Thực tế này có thể từ hai phía: Nhà đầu tư đã đầu tư dự án và kỳ vọng giá tăng nên không đưa hàng ra và đẩy giá lên cao; còn người mua khi thấy mức giá cao thì không mua nên giao dịch giảm. Trong một thị trường tự do thì giá cả phản ánh cung - cầu và thị trường sẽ dần điều chỉnh phù hợp. Ông Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, nhìn chung giá BĐS còn cao so với thu nhập bình quân đầu người hiện tại.

Ghi nhận thực tế, dù mặt bằng chung có xu hướng giảm nhưng những căn hộ mức giá 1 - 2 tỷ đồng/căn trên thị trường vẫn đạt lượng giao dịch tốt, có những dự án sản phẩm “hết veo” ngay trong ngày mở bán. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết hai dự án Moonlight Boulevard (quận Bình Tân) và Richmond City (quận Bình Thạnh) sau khi khai trương căn hộ mẫu vào tháng 3 vừa qua đã đạt được lượng tiêu thụ trên 90%. Dự án Moonlight Boulevard gồm 656 căn hộ với giá chào bán từ 1,2 tỷ đồng/căn; còn dự án Richmond City gồm 880 căn hộ được chào bán với giá từ 1,6 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng/căn. Một số dự án khác như D-Vela của Công ty CP Đầu tư căn nhà mơ ước (DRH) có giá chào bán khoảng 1,5 tỷ đồng/căn cũng ghi nhận mức giao dịch tốt…

Thực tế cho thấy thị trường tiếp tục có tín hiệu trở về cân bằng hơn. Khảo sát từ CBRE cho thấy nhóm khách mua để ở đang tăng lên, chiếm 31% tổng số giao dịch thành công trong quý I-2017 (quý I-2016 tỷ lệ người mua để ở chỉ chiếm có 23%). DKRA cũng cho biết, sự chuyển dịch từ phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Theo đó, nếu như năm 2016 lượng người mua để ở thực chỉ khoảng hơn 30% thì hiện tỷ lệ này là khoảng 50%.