Định hướng chứ không phải... chạy theo

Chính vì vậy, bên cạnh khả năng tạo thêm được nhiều chỗ ở trên một diện tích mặt đất cố định thì làn sóng xây dựng chung cư ồ ạt, bất chấp quy hoạch với mật độ dày đặc trong một không gian, trên một mặt đường giao thông nhất định, đã và đang đồng thời tạo ra áp lực lớn đến hạ tầng đô thị, gồm cả hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện, nước, trường học, bệnh viện, công viên…

Các chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc, xây dựng cũng "phác" mấy nét lớn về tình trạng xây dựng chung cư mất cân đối với hạ tầng đô thị. Trong đó, đáng suy ngẫm nhất là: Quy hoạch sinh ra để định hướng thì nay lại phải chạy theo bất động sản. Càng chạy, càng rối, hoặc vá chỗ này lại thủng chỗ khác, thậm chí có dấu hiệu vượt tầm kiểm soát… Nhà cứ xây cao cao mãi, quy hoạch dự án được điều chỉnh thêm mãi nhưng cầu, đường phục vụ giao thông, hệ thống điện, nước… cố mấy cũng không tải nổi. Có thể thấy rõ điều này khi đoạn đường khoảng 700m từ đầu cầu Vĩnh Tuy (phía quận Hoàng Mai) đến cầu Mai Động vốn đã nhỏ hẹp, hiện có tới 5 dự án bất động sản quy mô lớn đã và đang triển khai.

Thực tế, các đô thị lớn sẽ không ngừng phải đối mặt với bài toán dân số, cũng như bài toán về nhà ở. Vì vậy, để không phải gánh hệ lụy lâu dài như ùn tắc giao thông, suy giảm chất lượng sống đô thị…, thì nhất thiết phải đưa hoạt động xây dựng chung cư vào khuôn khổ quy hoạch. Tất nhiên, vấn đề đặt ra là bản thân hệ thống quy hoạch phải bảo đảm tính thống nhất, làm sao để quy hoạch của các lĩnh vực không chồng, phá lẫn nhau… Nói cách khác đó là quy hoạch liên ngành, quy hoạch tích hợp, gắn không gian vật thể với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Cụ thể hơn, giải quyết vấn đề quy hoạch chung cư là giải quyết nhu cầu đời sống nên không chỉ căn cứ trên các bản vẽ kỹ thuật đơn thuần mà phải sát thực tế. Ví như quy hoạch tổng thể quốc gia và các đô thị, các trung tâm phải kết nối với nhau nhằm tạo thêm những môi trường sống chất lượng, từ đó giãn dân, giảm áp lực cho đô thị. Nếu không có thêm những không gian sống chất lượng từ các đô thị vệ tinh, rõ ràng quy hoạch hay đến mấy cũng khó trụ vững trước di cư và nhu cầu nhà ở lớn.

Nhưng xây dựng quy hoạch chưa đủ, phải có công cụ quản lý phát triển đô thị. Không ít ý kiến cho rằng lỗi trong việc phát triển, xây dựng chung cư ồ ạt, thiếu tính toán còn nằm ở việc quản lý, thực hiện quy hoạch chưa nghiêm và thiếu "nhạc trưởng", cũng như sự mạch lạc trong phân cấp trách nhiệm giữa thành phố với các cấp địa phương. Vì vậy, các ý kiến như chuyên nghiệp hóa ban quản lý dự án đầu tư xây dựng, hay thành lập cơ quan điều phối trong công tác quy hoạch phát triển đô thị không phải là không có căn cứ.
Bên cạnh đó, cũng có thể học tập các nước trong khu vực theo cách như Nhà nước có ưu đãi để chủ đầu tư có thể chủ động hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật kết nối ngoài hàng rào dự án, vừa giảm gánh nặng cho ngân sách, vừa bảo đảm hạ tầng đô thị chung…

Thực sự, quy hoạch đô thị, trong đó có xây dựng chung cư chưa bao giờ là việc đơn giản. Nhưng một khi quy hoạch được xác định rõ ràng với mục tiêu để định hướng chứ không phải để chạy theo, để chủ động, chứ không phải để bị động thì việc thực hiện mới có thể bài bản, hiệu quả, lâu dài.