Nhiều bất cập trong quản lý, sử dụng chung cư

Lùng nhùng quản lý, vận hành

Trên địa bàn phường Minh Khai có 4 khu chung cư cao tầng mới đưa vào sử dụng, khai thác gồm: Lilama (số 124 phố Minh Khai), Skylight (số 125D phố Minh Khai), Thăng Long Garden (số 250 phố Minh Khai) và chung cư 310 Minh Khai. Lãnh đạo UBND phường Minh Khai cho biết, cả 4 khu chung cư này đều đang có vướng mắc. Nếu như tại chung cư Lilama, chủ đầu tư chưa làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cư dân đã ký hợp đồng mua căn hộ, thì tại các chung cư còn lại, vấn đề lại nảy sinh từ những bất đồng, mâu thuẫn nội bộ trong hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà, tranh chấp sở hữu chung - riêng, công tác bàn giao giữa chủ đầu tư và ban quản trị…

Đáng chú ý, tại chung cư Thăng Long Garden, hoạt động quản lý, vận hành đang diễn biến rất phức tạp: Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì, phân định và bàn giao các phần diện tích sử dụng chung cho ban quản trị là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn gay gắt giữa ban quản trị và chủ đầu tư, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự ở khu vực. Thậm chí, do bất bình một bộ phận cư dân chưa thực hiện việc đóng phí dịch vụ cho đơn vị vận hành tòa nhà...

Tình trạng này xảy ra tương tự tại chung cư Skylight. Cư dân ở đây “tố” hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư: Tự ý cho thuê phần diện tích sử dụng chung, chất lượng dịch vụ không tương xứng với mức phí, nhiều khoản chi tài chính thiếu minh bạch... Còn với chung cư 310 Minh Khai, vấn đề lại nảy sinh từ chính nội bộ ban quản trị. Do mới đi vào hoạt động nên thành viên ban quản trị chưa có kinh nghiệm quản lý, nội bộ các thành viên không có sự thống nhất trong phương pháp làm việc, để xảy ra mâu thuẫn, kéo theo việc kích động một số cư dân khác gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự trong khu vực.

Gỡ khó cách nào?

Thực tế cho thấy, việc thiếu chuyên nghiệp trong quản lý, vận hành, tranh chấp sở hữu chung - riêng, bàn giao quỹ bảo trì... chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và đơn vị quản lý như đã diễn ra tại một số dự án thời gian qua.

Theo Thạc sĩ - luật sư Nguyễn Hồng Thái (Văn phòng Luật sư Hồng Thái và đồng nghiệp): Luật Nhà ở năm 2014 thiếu chặt chẽ, lỏng lẻo về chế tài; ban quản trị thiếu kỹ năng quản lý, chậm trễ, tắc trách trong công việc, nhập nhèm thu chi… đang là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Ngoài ra, chính việc người mua nhà chủ quan không xem xét kỹ các điều khoản sở hữu trong hợp đồng về các loại dịch vụ, hay diện tích sử dụng chung, gây bất lợi cho chính mình.

Để giải quyết tình trạng này, luật sư Nguyễn Hồng Thái khuyến cáo người mua nhà cần sát sao hơn về các chế tài, đưa các yếu tố pháp luật vào hợp đồng mua bán căn hộ. Việc đưa những quy định về quyền sở hữu cũng như các loại phí dịch vụ vào trong hợp đồng sẽ phần nào giảm thiểu đi những tranh chấp không đáng có. Bên cạnh đó, ban quản trị tòa nhà cần được lựa chọn kỹ càng, là người gương mẫu, biết giải quyết vấn đề…

Đối với các chung cư chủ đầu tư cố tình chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì, cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng) cần làm việc với chủ đầu tư và ban quản trị, trên cơ sở hồ sơ xây dựng, thống nhất về số liệu, phương thức và thời gian bàn giao kinh phí bảo trì. Trong trường hợp cần thiết, Sở Xây dựng cần kiến nghị UBND thành phố ra quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì 2% và bàn giao cho ban quản trị.

Tuy nhiên cũng có quan điểm cho rằng, nguyên tắc giải quyết các tranh chấp sở hữu chung - riêng, đầu tiên phải do chủ đầu tư và ban quản trị hoặc chủ sở hữu nhà chung cư tự thỏa thuận với nhau. Trường hợp các bên không thương lượng được thì cơ quan giải quyết là tòa án chứ không phải Sở Xây dựng. Còn tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư cũng theo nguyên tắc các bên tự thỏa thuận, nếu thỏa thuận không có kết quả thì UBND cấp tỉnh chủ trì giải quyết. Đối với tranh chấp trong nội bộ ban quản trị do ban quản trị tự giải quyết theo quy chế hoạt động. Nếu có dấu hiệu vi phạm quy định về tài chính sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định phương thức xử lý.

Tuy nhiên, trong lúc quy định còn thiếu chặt chẽ thì những khó khăn đổ dồn lên chính quyền địa phương. Ông Trịnh Lê Đức, Chủ tịch UBND phường Minh Khai cho biết: Các mâu thuẫn, phát sinh này đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến an ninh trật tự khu vực. Cư dân chỉ biết “kêu” chính quyền địa phương. Song theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15-2-2016 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, UBND phường cũng chỉ biết tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành đúng quy định; theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp quận xem xét, giải quyết.

Thiếu chế tài xử lý đang gây không ít khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc giải quyết các vấn đề nảy sinh, mâu thuẫn trong vận hành nhà chung cư diễn ra hiện nay...