Giải quyết tranh chấp tại chung cư: Vướng mắc vì thiếu văn bản pháp lý

Tranh chấp chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Giữa tháng 3-2018, các cư dân chung cư Starcity Lê Văn Lương (số 81 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) đã phải gửi đơn cầu cứu chính quyền địa phương khi chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội cố tình “lờ” trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì và hồ sơ kỹ thuật tòa nhà.

Theo bà Đinh Thị Cẩm Vân - thành viên Ban Quản trị tòa nhà, để sở hữu một căn hộ tại chung cư được quảng cáo “đẳng cấp theo tiêu chuẩn của khách sạn 4 sao”, các hộ đã phải bỏ ra hàng tỷ đồng. Thế nhưng, sau 4 năm chuyển về sinh sống, cư dân vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà, đồng nghĩa với việc chưa thể làm các thủ tục để được các cơ quan chức năng cấp “sổ hồng”. Trong khi đó, việc phân định các phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, bàn giao quỹ bảo trì, hồ sơ kỹ thuật nhà chung cư cho ban quản trị cũng liên tục bị chủ đầu tư thất hẹn...

Tương tự, tình trạng dân “tố” chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì, hồ sơ kỹ thuật tòa nhà cũng xảy ra tại chung cư CT1 Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm). Dù Ban Quản trị đã nhiều lần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng số 3 thực hiện nghĩa vụ theo quy định, song chủ đầu tư liên tục né tránh.

Trong khi đó, tại tòa nhà Capital Garden (ngõ 102 Trường Chinh, quận Đống Đa), các cư dân như “ngồi trên đống lửa” khi tòa nhà này vẫn chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, dù cư dân chuyển về sinh sống từ năm 2016. Cực chẳng đã, cuối tháng 3-2018, cư dân đã căng băng rôn, biểu ngữ yêu cầu chủ đầu tư là Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đòi một số quyền lợi liên quan...

Theo Bộ Xây dựng (tổng hợp từ báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ), hiện có 215 dự án bất động sản có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Các tranh chấp, khiếu nại chủ yếu liên quan đến các vấn đề: Phần diện tích sở hữu chung, riêng; quỹ bảo trì; chất lượng công trình; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; hợp đồng mua bán căn hộ; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà...

Sớm hoàn thiện hệ thống pháp lý

Trong những năm gần đây, mô hình phát triển nhà ở chung cư tại các đô thị ngày càng tăng cao. Mô hình này được coi là xu hướng phát triển tất yếu tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Song, cùng với số các tòa nhà đưa vào sử dụng, vận hành ngày một nhiều thì lượng xung đột, tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng.

Theo Bộ Xây dựng, việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Trong khi đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi cũng chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…).

Thực tế, khi xung đột không giải quyết được, cư dân thường gửi đơn đến chính quyền địa phương kêu cứu. Vậy nhưng, theo ông Trịnh Lê Đức, Chủ tịch UBND phường Minh Khai (Hai Bà Trưng): Có vấn đề gì, người dân cũng “kêu” lên phường, lên quận, nhưng việc xử lý các tranh chấp chung cư liên quan đến quỹ bảo trì, diện tích chung - riêng,… lại vượt quá thẩm quyền. Theo quy định, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, chính quyền cấp tỉnh - Sở Xây dựng mới là đơn vị có thẩm quyền này. Song, đến nay cũng chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ vì thiếu quy định hướng dẫn.

Thực trạng trên dẫn đến các tranh chấp, mâu thuẫn tại các chung cư vẫn chưa thể đi đến hồi kết và tiếp tục gia tăng. Trong đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư... Trước tình trạng đó, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư. Đây là cơ sở nhằm rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án.