Giải quyết tận gốc bất cập

Những tranh chấp trên không phải là vấn đề mới, song luôn “nóng” đối với các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện có 688 cụm, tòa nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng, song mới có 418 tòa nhà thành lập được ban quản trị và 82 chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại. Tình trạng chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng quỹ bảo trì diễn ra phổ biến, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp.

Theo cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở, trong 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Đây cũng là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội, đặc biệt với các chung cư đang bị xuống cấp. Nguyên nhân chủ yếu là do một số chủ đầu tư có tư tưởng không muốn tổ chức hội nghị nhà chung cư vì lo ngại ban quản trị sau khi thành lập sẽ lựa chọn đơn vị khác quản lý, vận hành chung cư; hoặc không muốn bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho ban quản trị theo quy định.

Ngoài ra, nhiều dự án hình thành ở giai đoạn trước khi có quy định của pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư, nên lúng túng khi triển khai. Trong khi, có nơi, có chỗ người dân sống trong các chung cư chưa hiểu hết quyền lợi của mình; ban quản trị được bầu chưa đủ mạnh và hiểu biết về pháp luật để bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Để khắc phục những tồn tại trên, TP Hà Nội đã đưa ra nhiều biện pháp quyết liệt nhằm yêu cầu chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị để thành lập ban quản trị và thực hiện bàn giao hồ sơ nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho ban quản trị quản lý. Mới đây nhất, ngày 18-6-2018, UBND TP Hà Nội tiếp tục có Công văn 2744/UBND-ĐT yêu cầu các quận, huyện kiểm tra, đôn đốc, xử lý theo quy định những chủ đầu tư chậm triển khai, không thực hiện việc thành lập ban quản trị.

Thực tế cho thấy, việc cưỡng chế chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì - dù đã được luật hóa với những quy định cụ thể - nhưng vẫn gặp khó khăn khi thực hiện vì nhiều lý do khác nhau. Cưỡng chế dù là biện pháp mạnh nhưng mới chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề. Muốn giải quyết tận gốc những bất cập trên, có ý kiến cho rằng không nên để chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì, mà ngay từ đầu cần đưa vào tài khoản của bên thứ 3, như một cơ quan quản lý nhà nước. Khi đó chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng hay chây ỳ bàn giao số tiền này để sử dụng vào mục đích khác. Quy định phí bảo trì trong các hợp đồng mua bán nhà phải cụ thể, như thời điểm nào sẽ nộp phí, ai giữ và quản lý ra sao để tránh phải truy tìm về sau.

Việc quản lý và sử dụng phí bảo trì đã được siết chặt hơn kể từ khi Luật Nhà ở sửa đổi 2014 ra đời và chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Với các chế tài đủ mạnh, giải quyết vấn đề tranh chấp phí bảo trì chung cư không thể thiếu vai trò của cơ quan chức năng. Song, cùng với các cơ quan chức năng, mỗi cư dân cần hiểu rõ để vận dụng đúng trong mọi trường hợp, giảm tối đa các tranh chấp có thể xảy ra.